（甲方运作管理基础手册）

项目选择及项目起动的有关工作：（略）

组织专业人员完成详细可行性研究报告，完成项目建议书审定。

特定项目的市场研究与前期准备：

特定项目的市场价值判断与目标客户选定，项目决策分析；

投入产出比分析，成本收益预期与现金流分析，报批投资估算；

特定产品的定性、定量化确认与同类竞争产品分析；确定投资限额；

资金筹措方案与项目开发周期策划；专人负责——投资控制环节。

组建项目运作专业团队（项目公司成立）：

含营销管理、设计管理、投资管理及工程管理等专业人员。

其它相关前期准备工作。

勘察设计与产品定型深化价值塑造：专人负责——设计管理ot;ot;环节。

根据规划要求，确定方案设计任务书，建筑规划设计与景观资源规划；

建筑方案设计(规划概念设计，调整、确认方案设计)，投资概算；

建筑施工图设计(初步设计及施工图设计)，投资预算；

景观园林设计、室内设计、泛光照明、产品VI系统设计等相关设计工作。

报批、报建环节(甲方的工作重点)：专人负责——报批报审环节。

必须专人负责，配合整个开发流程，全程跟进有关主管部门，办理各种报批、报审、验收环节，确保各种手续齐全。

如土地使用证、规划许可证、消防审批、人防批文、建设许可证、施工许可证、预售许可证等。

各类施工准备手续，临时用水、用电、占用道路、环保等市政设施手续。

开工后的施工全程管理阶段：专人负责——施工管理环节。

施工总包单位的招、投标管理及合同管理；

组建招投标管理部门，应含设计、施工、投资、营销等管理人员参与；把好招投标关，是工程建设管理的最关健环节。

对总承包施工要进行严格的合同管理、专业施工监理工作；专人负责——合同管理环节。

施工监理单位的招标确认工作，合格的监理公司，是项目管理的必要条件，也是我们实现规范化、制度化管理的科学保障。

总包选定之后，重点分包大项的分包及技术难点管理：

○1基坑工程的单项技术方案论证，专家评定与招投标分包管理：

土方开挖、基坑及施工降水、护坡、运输方案；迁移地下管线、文物管理、市政、环保等手续。

○2桩基工程的单项技术方案论证及招投标分包管理；

桩型选择、造价控制、施工方案、验桩等专项内容。

○3地下室工程及人防工程专项技术管理与实施：

地下室施工难度高，周期长，各类规范要求高、安全隐患多，要求总包单位有极强的施工能力和相关经验，其中，专项地下室防水工程与人防工程应单列分包与专业公司。

○4主体结构施工及分包工程专项招标：专人负责——主体结构ot;ot;环节。

主体结构施工是对综合质量、工期、成本、安全影响最大的环节，也要求我们选择最合适的主体施工总包单位（主体结构必须由总包单位完成）。

各类分包必须服从总包管理及监理管理，配合总体进度、质量要求。招标时须明确水电费，施工界面、与主体施工单位的各类配合费用（如脚手架、提升机使用）等问题。

对于有专项幕墙施工的楼宇，主体结构施工必须与外幕墙施工同步进行，做好幕墙的结构预埋工作。

（专项幕墙施工必须由专业的甲类幕墙公司施工，专项招标，深化幕墙施工方案和技术节点方案，幕墙施工方在主体结构开始后，即进入现场同步开工，以确保吻合度与综合质量及工期。）

○5室内公共部分的装修工程；专人负责——二次装修ot;ot;环节。

售楼处、样板间、中庭大堂、过厅、电梯间、公用卫生间、宾馆、酒楼、主要会议厅等必经过二次装修，应单独招标，另行深化设计、由甲类装修公司专业施工，以确保品质。

○6主要大宗设备采购(甲方重点工作)：专人负责——设备采购环节。

冷水机组、风机盘管、风柜、专用小型中央空调机、发电机组，电梯选购，冷却塔、水泵、主干电缆、桥架、防火设备、铝合金（塑钢）门窗、专项涂料等，以上设备、设施应由甲方控制价格与质量。

○7园林广场环境景观工程：

应对整体景观设计进行控制，在完整的施工图指导下，应由专业景观公司配合土建总包单位，共同完成总平景观工程。含各类景观、道路、水景、场地、照明、标识系统等，要分配好各类工作的衔接界面，合理划分合同范围。

○8大厦夜景泛光亮化工程(专项招标)：

泛光照明设计应在主体施工结束前完成细化，由专业景观灯光工程公司完成。

○9消防工程：

消防工程是一个综合的概念：含建筑消防、水消防、电消防及暖通工程中的消防要求；由统一的消防工程公司完成系统对接控制。

消防工程的验收关系到楼宇的整体起用，必须慎重选择相关施工单位。

○10空调工程：对于住宅类产品，应合理预留室外机位和相关孔洞置，配置好相关电源与控制系统，把美观与实用统一起来，

对于商业类产品，除主机设备系统外，主要是公共空间的安装，必须要在二次装修方案确认后，才能进行各支管与末端设备的重新设计与安装。

○11电梯专项工程：应按住宅类和商业公建类区分，明确功能与综合质量要求，以合理的性价比选取择设备，要及早确定，以配合建筑施工图要求。

对电梯单项招标，由甲方选型。不仅重品牌，更要重视施工安装质量。

○12智能化专项工程：专人负责——智能化工程环节。

应按不同的建筑类型，区分功能需求实质，合理投资配置，以最优化组合完成系统要求，不应过分超前。

主要应对电话、宽带系统；监控、对讲、应急报警以及车辆IC卡管理系统；闭路电视等进行市场化优选设计。

在初步设计阶段，通过详细任务书的方式预以明确，利于设计单位细化落实专项智能化设计。须选择专业队伍施工（闭路电视除外）。

价值工程学原理为统领的投资控制工作（全程控制）：

以性价比优选法为核心工作方法，通过多方案比选的方式，确定最适合项目市场价值的产品或组合技术。

在设计阶段，通过详细设计任务书传达给设计单位（70％准确性）；

在施工阶段，根据项目情况和市场销售要求，调控变更（30％准确性）。

在开发过程中，根据市场销售的需要，合理变更设计与施工，以配合销售价值最大化。

售策划与组织实施(销售费用控制)：

1、选择合适的策划代理公司、制定销售方案。

全程跟进项目进展，紧密结合市变化，关注目标客户的需求及竞争对手态势、避免同质化竞争，突出本产品特质与个性化销售策略；

2、产品整体VI系统与宣传设计，实现整合营销；

专业特色包装，有节奏、有系统地进行市场推广和销售组织。

○1产品品牌的市场认知度推广、媒体覆盖的选择与投放强度控制；

○2定向目标客户的选择、培育与忠诚度确认。

③筹划成立荣勋置业会，广泛培育市场，为后续开发奠定基础。

3、销售方式的确认与变化策划：

○1散客户的市场培育；

○2定向招商的大客户谈判、签约（需进行专项的商业策划研究）；

4、销售合作方的管理模式：

○1自销○2包销、代销○3二者结合

借代理商的客源及品牌渠道，大牌的销售公司本身就是产品的有力广告。

八、物业管理与物业经营.（略）

1、物业管理：

针对不同类型的客户，选择合适的物业管理公司，通过提供优质的物业管理服务，提升物业品质、吸引更多的市场客户。

2、物业经营：

物业整体市场品牌价值的推广与增值，提高物业在市场上的定位、提高租售水平，让物业长久实现整体增值。