房地产开发的基本理念及其存在的问题

20世纪80年代中期以来，资本结构与产品市场竞争的互动关系受到金融经济学家和产业经济学家的关注。此后，行业竞争状况和行业周期对资本结构的影响日益成为经济学家们的研究热点。随着住房改革的不断深化，我国房地产行业得到了快速的发展。与此同时，一些深层次的矛盾和问题不断显露出来，其中，房地产行业的资本结构就是一个突出问题。具体表现在房地产企业融资结构单一，对银行贷款的依存度过大，资产负债率居高不下，企业面临较大的财务风险等。当然，任何现象都有其存在的根源，本文的研究目的就是通过理论分析和实证检验找出决定我国房地产行业资本结构常年居高不下的原因，从而为企业管理层和宏观调控主体的决策提供理论基础。本文首先回顾了行业竞争状况和行业周期与资本结构关系的相关文献，并构建了行业特征因素与资本结构之间关系的分析框架。由于行业特征因素集中体现在行业竞争状况和行业周期两个因素中，因此，本文在理论阐释时，仅从这两个角度对行业资本结构进行研究。本文分析思路是行业竞争状况和行业周期通过行业的盈利能力和经营风险影响资本结构。在对房地产行业竞争状况分析时，主要从市场结构入手，提出了我国房地产是区域性寡头垄断市场，这样的市场结构决定了企业的市场行为，具体行为包括价格歧视、产品差异化、并购行为以及合谋行为等等。在对行业周期分析时，首先把整个行业周期分为复苏阶段、扩张阶段、收缩阶段和衰退阶段。然后，分别对各个阶段行业的特征进行分析，在分析的过程中，思路仍然是围绕盈利能力和经营风险而展开。总之，本文通过行业的盈利能力和经营风险构建了行业竞争状况和行业周期对资本结构影响的传导机制，从而为下文的实证部分提供了理论基础。在实证部分，本文选择了我国31个省级区域2002～2007年（除去2004年）的面板数据进行研究，得出相应的结论。结论一，行业毛利率与资本结构正相关，这一结论基本与税差学派和权衡理论的研究一致。这说明我国房地产行业资本结构选择时，企业会一定程度上考虑利息的抵税效应。同时，也说明我国房地产行业融资市场上的信息不对称现象不严重，债权人愿意为盈利能力强的公司提供发展资金，这与新优序融资理论的观点相反。结论二，房地产施工面积与行业资本结构正相关，主要是因为施工面积代表了整个房地产行业的周期循环情况，房地产行业处在复苏和扩张阶段，施工面积增加，行业整体存在大量的融资需求，为满足企业发展需要，企业存在大规模的负债融资，资本结构往往表现为偏高，反之则反之。本文的创新之处在于：①国内外相关研究，要么仅考虑行业竞争状况对资本结构的影响，要么仅考虑行业周期对资本结构的影响。很少同时考虑二者对行业资本结构的影响，将二则结合考虑正是本文研究的创新。②在国内外行业因素对资本结构影响的实证研究中，它们基本上是通过不同行业的数据得出行业因素对资本结构有影响的结论，但是该方法存在的缺陷是不区分行业特征而对样本数据直接进行研究，这会导致模型中很多因素的影响力由于行业差异而相互抵消，甚至得出错误的结论。为避免已有研究方法带来的弊端，本文的研究数据来自不同区域的房地产市场。