一、如何退购房首付和定金

从实际操作层面来看，订购住房过程中所缴纳的定金实际上是可以退还的。

然而，为了确保消费者能够顺利地取回所交付的定金，必须要严格遵循相关法律法规所设定的必要前提条件。

首先，按照立法精神，若是出于消费者本身原因而导致未能顺利签订购房合同，那么其将失去要求退还定金的权利。

其次，对于房地产开发商来说，如果他们为了追求更高的经济利益而与其他第三方签订购房合同；或者在尚未获得预售许可证的情况下便与消费者签署了购房合同；又或者在消费者支付定金前，未能向其披露该房屋已被查封、抵押等重要事实信息，那么开发商应该秉持公平原则，以双倍的金额返还消费者所交付的定金。

此外，由于并非由开发商或消费者任意一方造成的主要问题，例如：双方在对购房合同的关键条款上无法达成共识，或者遭遇了如不可抗力等无法预见的突发状况，从而导致购房合同无法依照法律规定进行订立，在此种情况下，开发商有责任和义务将消费者的定金全额退还给买方。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

当债务人履行债务时，定金应当折抵价款或者予以收回。

若给付定金的一方未能履行债务或者履行债务不符合约定，导致合同目的无法实现，则无权请求返还定金；反之，若收受定金的一方未能履行债务或者履行债务不符合约定，导致合同目的无法实现，则应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

二、如何退订房定金

买房已交的定金是可以退的，但是购房者想拿回已交的定金必须符合相关法律规定的条件。

1、因购房者的原因未能订立预售合同的，购房者无权要求返还定金。

2、对开发商来说，如为追求更高的经济利益而与他人订立预售合同；未取得预售许可证之前即与购房者签订预售合同；未告知购房者在支付定金前商品房已存在查封、抵押等事实，则开发商应当双倍返还定金。

3、因不可归责于开发商和购房者的事由主要有，如双方就预售合同的主要条款不能协商一致或出现不可抗力等情况，导致预售合同未能订立的，则开发商应当将定金返还买受人。

《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条

出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法律是社会的基石，是维护社会秩序和公正的重要手段。我们每个人都应该尊重法律，遵守法律，维护法律的尊严和权威。正如本文的标题所提出的问题，“如何退购房首付和定金”，法律不仅是一种规定，更是一种教育和引导。我们应该从法律中学习如何正确地行事，如何尊重他人的权益，如何维护社会的公正和公平。只有这样，我们才能真正实现法治社会的理想，才能真正实现公正和公平。