一、变更承租人需要同住人同意吗

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。”根据该项法律规定可知，变更承租人需要提前通知同住人，需要经过同住人的同意，同住人不同意的，由同住人继续进行租赁，如果同住人既不同意也不继续租赁的视为同意，出租人可以依法变更承租人。

二、承租人变更的情形

根据相关法律的规定，出现以下情况的，租赁关系终止，承租人当然发生变更：

1、一方严重违反租赁合同，严重影响订立合同所期望的目的，另一方解除合同不仅是对违反租赁合同方的惩罚，也是尽量减少损失的一种补救措施和依法维护自身合法权益的法律行为。

2、一方未按合同约定的时间履行合同，在允许的合理延长时间内仍未履行合同，造成生效合同因一方的原因无法履行，致一方损失并继续扩大损失。

3、因发现不可抗力致合同无法履行或部分无法履行，这种情况是指法律上规定的是签订合同的双方当事人在签订合同时不能预见，且不可抗拒的事件。

4、在合同履行过程中，发生了合同约定的解除合同的情形，由于这种情形的产生，导致一方或双方的损失，如不及时解除合同，损失将会继续扩大。

5、不定期的租赁合同，双方当事人均可随时解除租赁合同。

6、依据《中华人民共和国民法典》第七百三十一条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以解除合同。

7、未征得出租人同意，承租人实施下列行为之一：转租、出借、抵押、拆解、转让。

另外，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”因此，当租赁合同期限届满时，承租人应当返还租赁物，租赁关系终止，承租人也当然变更。

三、承租人的权利有哪些

1、按合同约定，房屋承租人依法占有、使用租赁物的权利；

2、租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

3、承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

4、承租人在租赁物需要维修时，可以要求出租人在合理期限内维修。

5、在租赁期限内因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但是当事人另有约定的除外

6、承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。