广州市酝酿推出以房养老的消息出台后，引起城中热议。以房养老到底如何变现?变现力度多大?保险公司业内人士昨日给出参考———一套百万豪宅30年或可每年变现不足3万元棺材本。

□他山之石

国内或借鉴英国

棺材保险单三标准

广州一家保险代理公司老总李传勇昨日指出，英国保险产品中很早就出现此类保险，被业内人士戏称为棺材保险单。

参考英国同类险种，李传勇认为，国内一旦开行以房养老或遵循三条标准。

其一，规定一定的年龄门槛。如规定凡持有合法房产证，且年满50周岁的人士均可投保。其二，在以房养老的核心———房产价值的确认上，参考国外做法，引入房产评估公司。房产评估公司同时对房产寿命进行评估。按照中国国情，房屋寿命期为60年，因此可设定每10年为一个房屋寿命期档次，即广州的房屋寿命期可分为6个寿命期档次。不同档次的房屋估价分别为：不变;95%;80%;70%;65%;60%。保险公司根据该房屋估价和其房屋寿命期档次，厘定每年应发放的以房养老的金额。

在此基础上，保险公司再以广州市人均寿命为基数，减去投保人投保时岁数，所得的年项即成为保险公司厘定如何发放养老金的依据。

不过，曾任英国一家保险公司广州代表处首席代表的李传勇同时指出，英国的棺材保险单实际上带有一定赌博意味。保险公司实际上是与被保险人的寿命博弈。如果被保险人活得越久，则保险公司需要支付的养老金就越多;而一旦被保险人活得不久，则保险公司就能很快收回房产获利。

参考英国的以房养老，李同时建议，结合中国国情，以房养老保险应尽量减少其赌博的味道，如可在投保时对投保人/被保人的健康状况进行评估，将其纳入考量范围，设计不同的发放方案，让保险金数目更合理，让老人们享有安逸的晚年。

□举例说明

一套百万豪宅

可变多少棺材本?

具体一套百万元价码的豪宅可以变现多少棺材本?李给出个案参考。

假定A先生今年50岁，假定广州人平均寿命为80岁，房屋估价100万元人民币，其房屋寿命为34年(以四舍五入计算)，该房屋的寿命期处在第三档次。那么，该被保人可拿到的养老金应是：

A先生的可能可余寿命为30年，该房屋还有三个房屋寿命期，依据房屋折旧准则，投保时的房产估价值100万元八折后为80万元。则A先生未来每年可领基本养老金：800000元÷30年=26667元/年。

考虑到51—60岁被保险人可能会有较多消费，保险公司将在这10年间增加发放养老金10%，即26667元/年×110%=29334元/年。

A先生在61—70岁之间，每年可领基本养老金增加5%，即28000元/年。

A先生在71周岁往后的每年只领取基本养老金，即26667元/年。