随着上月底“京八条”新政的公布,对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现,由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势。数据显示,今年上半年房屋买卖纠纷同比增长近40%。西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示。

提示一

慎选*押房

2015年,韩先生购买了张女士的一处房屋,该房是张女士通过按揭方式购得,后*押给银行借款。韩先生遂约定张女士在签订合同后10个工作日内办理提前还款。韩先生支付购房款后,张女士却迟迟不办理解押,期间因其他纠纷房屋被法院查封,导致无法继续交易。韩先生诉至法院,要求对方支付违约金。

法官提醒如果在解除*押的过程中卖房人不解*押,将影响合同继续履行。因此购买房屋要谨慎购买*押房。如非要购买一定要妥善签订合同,督促卖房人解押。

提示二

防范*债房

2013年陈老太*押房产向人借钱,委托万女士代办相关事宜。后陈老太未能偿还借款,万女士将房屋低价出售给常先生。陈老太诉至法院,要求撤销与常先生的买卖合同。法院认为该房存在交易价格明显过低等众多疑点,合同显失公平,判决撤销了合同。

法官提醒用房屋买卖做幌,变相以房*债,当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生。买房人在遇到低价房时不要急于交易,需审核出售人的所有权情况。

提示三

巧签共有房

2010年景先生将房屋出售给马先生,合同签订后马先生支付了定金。不久景先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产,丈夫未征得同意擅自卖房合同无效,后景先生也不再履行合同。马先生去世后,子女诉至法院要求景先生继续履行合同。法院最终未支持马先生子女的诉求。

法官提醒夫妻对共同所有的财产有平等处理权,一方未经另一方同意,擅自处理共同财产无效,因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况,如已婚需让其配偶签订知情同意书,如卖-方有意隐瞒婚姻状况的话,则要特别警惕。

提示四

看清多户房

2015年董女士将房子卖给王女士,约定房主在所有权转移之日起10日内将原有全部户口迁出,否则将支付总价10%的违约金。不过董女士继子的户口一直未迁,王女士诉至法院要求对方支付违约金,并继续履行迁出户口的义务。最终法院支持了该诉求。

法官提醒双方约定的逾期迁户条款合法有效,法律予以保护。在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式,来督促卖-方积极履行户口迁出义务。

提示五

验明学区房

2009年马先生为孩子上学,通过中介以高于周边房价16%的价格买了一套“学区房”。签订合同后,马先生才得知购买的不属于重点校划片房屋。马先生诉至法院,要求中介赔偿差价损失,并退还居间费。中介则称,合同中未约定购买的是学区房,故不同意诉讼请求。法院认为因合同未作相关约定,因此对马先生主张差价损失的请求不予支持,但中介没有尽到谨慎审查责任,判决中介退还居间费。

法官提醒购买学区房的买房人,一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同。

提示六

慎选央产房

2015年李先生将一套央产房卖给小何,约定过户时间为合同签订之日起120日内。后因购房指标限制,小何花掉一定时间卖掉名下一套房屋。不过在房源核验中,因房屋未办理央产房上市手续被退回。等李先生走完手续后,已超过约定过户时间。李先生诉至法院,要求小何支付违约金1万元。小何则认为责任在李先生。法院认定,双方均有责任,并结合具体情节判令小何偿付李先生违约金8000元。

法官提醒买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件。卖-方则应当在房屋出售前完善相关上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行。

提示七

警惕代理房

2010年旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一处房屋,委托范围为卖房手续的前期事宜。后孙先生通过中介将房卖给赵先生。周女士回国后,认为房屋成交价过低,拒绝履行合同。赵先生诉至法院,要求孙先生双倍返还其定金,中介退还居间费等。法院认定孙先生越权代理,中介有重大过错,赵先生因未审核代理权限,也负一定责任。

法官提醒实践中经常出现委托人代签合同的现象,遇此种情形,购房人一定要提高警惕,要求其提供委托书,同时出示房产证原件及业主身份证明等,防范代理人无权代理,或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房。

提示八

慎选在租房

2013年李先生将房子租给梅先生,期间又将房子卖给杨先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由诉至法院,要求李先生赔偿10万元。法院认为,有证据表明梅先生知晓房屋出售一事,故驳回其起诉。

法官提醒不少二手房出售时处于出租状态,为避免纠纷,买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料。

提示九

了解拍卖房

2008年一公司倒闭后资产*偿给银行,其中包括一处房屋。银行将房屋委托拍卖公司拍卖,岳先生付款后获得该房屋。但在过户时因原房屋产权公司已注销,故岳先生起诉至法院要求拍卖公司协助其过户。

法官提醒拍卖房往往涉及债务问题,可能被多次*押,购买这类房屋有可能面临债权人追讨。此外还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况。

提示十

应对涨价房

2015年程女士将房屋卖给沈先生,合同履行过程中沈先生支付了定金和首付款,后程女士发出解除合同通知,沈先生认为对方是因房价大涨不想卖了,故诉至法院要求对方继续履行合同。

法官提醒因房价上涨而违约的情况频发,买房人应对通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失。但无论何种诉求,首先要确定买卖双方已签订购房合同,其次要自身严格履约并及时固定卖-方违约的证据。