1、房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的,一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的。先计算可以扣除项目金额,计算收入。收入-扣除项目金额=增值额,增值额/扣除项目金额=增值率。2、计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
一、土地增值税计算方法实例
某房地产开发公司出售一幢写字楼,收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为:支付地价款及各种费用1000万元;房地产开发成本3000万元;
财务费用中的利息支出为500万元(可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明),但其中有50万元属加罚的利息;转让环节缴纳的有关税费共计为555万元;
该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。
答:
(1)取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元;
(2)房地产开发成本为3000万元;
(3)房地产开发费用=500-50+(1000+3000)×5%=650(万元);
(4)允许扣除的税费为555万元;
(5)从事房地产开发的纳税人加计扣除20%;允许扣除额=(1000+3000)×20%=800(万元);
(6)允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005(万元);
(7)增值额=10000-6005=3995(万元);
(8)增值率=3995÷6005×100%=66.53%;
(9)应纳税额=3395×40%-6005×5%=1297.75(万元)。
二、二手房增值税计算公式
二手房增值税计算:不动产证未满2年:增值税及其附加税税率为5.6%(增值税税率为5%)。不动产证满2年:免征增值税。注意:北京、上海、广州、深圳等4个城市,不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅,二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5.6%。增值税及其附加税计算公式:房屋的计税价÷(1+5%)×5.6%。
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