土地增值税征收标准是什么土地增值税如何计算

一般规定（1）土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对转让国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税不仅征收转让国有土地使用权的行为，还征收转让地上建筑物和其他附着物产权的行为。（3）土地增值税只对有偿转让的房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房产，不征税。不征收土地增值税的行为主要有①房地产所有者、土地使用者将房地产、土地使用权赠送给直系亲属或直接赡养义务者两种。②房地产所有者、土地使用者通过中国国内非营利社会团体，国家机关将房屋所有权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业。特殊规定（1）以房地产投资联营为房地产投资联营者以土地价格投资或作为联营条件，免征土地增值税。其中，投资共同经营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业在其建设的商社进行投资共同经营的暂时免税。（2）房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。（3）房地产互换，由于房地产转移，属于土地增值税的征税范围。但是，个人之间交换自己的居住用为，经当地税务机关审查，可以免除土地增值税。（4）合作建设住宅，一方出土，另一方出资，双方合作建设住宅，建设后按比例分开住宅，暂时免除征收土地增值税，但建设后转让的，应征收土地增值税。（5）房地产的出租，指房产所有者或土地使用者，将房产或土地使用权租赁给承租人使用由承租人向出租人支付租金的行为。房地产企业取得收入，但未产生产权、土地使用权转让，不属于土地增值税征税范围。（6）房产抵押是指房产所有人或土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供房产作为抵押偿还债务而不转移所有权的法律行为。在这种情况下，房地产的所有权、土地使用权在抵押期间没有变更所有权，因此在抵押期间不征收土地增值税。（7）企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。（8）房地产代建行为是指房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对房地产开发公司来说，虽然获得了收入，但没有发生房地产权利的转移，其收入属于劳务收入的性质，因此不在土地增值税的征收范围内。（9）房地产重新评估，按财政部门规定，国有企业在清产核资时对房地产重新评估产生的评估增值，由于没有发生房地产权利转移，房地产权利、土地使用权利者也没有收入，不属于土地增值税征收范围。（10）土地使用人处置土地使用权，土地使用人转让，抵押或置换土地，无论是否取得该土地使用权证书，无论是出让还是置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权证书变更登记手续，只要土地使用人享有占有，使用收益或处置该土地的权利，具有合同等，直到证据显示其实质转让，抵押或置换土地并取得了相应的经济效益，土地使用人及其对方当事人按税法规定缴纳营业税、土地增值税、契税等。

《中华人民共和国增值税暂行条例》第二条