不要总讲地段、地段还是地段，如果能用心经营、经营还是经营，那样会更切合实际。即便是临街铺面，也要把业态、业种规划好，形成集聚效应，价值才能得到合理提升。莫让商铺成“伤铺”、莫让铺主变“铺奴”……

“铺奴”遭遇市场尴尬

7月24日，率先开业的SOHO尚都西塔的租户宣布集体歇业一天。此举意在抗议目前整座商场商业氛围不足、租金过高的现状，希望能够给开发商与商铺业主施加减免租金的压力。“SOHO尚都西塔店铺数大概在180家左右，而目前开业的只有65家，开业率不足一半。6月16日试营业的时候，当时整个商场的装修尚未完成。7月1日正式开业后，大部分商铺仍处于空置或装修状态，零散开业的这65家店铺根本聚集不了人气，我们只能白搭租金，本来是让商铺养我们，现在却成了我们要养铺。”有业户说。

从记者走访中得知，大多数买铺的人都是奔着SOHO这个知名的房地产品牌来的，在商铺市场如此高烧不退的现状下，很少会有人去冷静地思考一下回报空间真的有多少。当SOHO尚都的经营危机出现时，大家才恍然大悟，我的利润到底在哪里？当醒悟时已沦为了别人手下的“铺奴”，这个自己曾经热抢的商铺变成了心中的“伤铺”。

房地产市场就是这样，有人想从深不可测的市场中爬出来，又有人急着往里面跳。王女士和未婚夫商量已久，准备买一套商铺作为以后生活的一个基础。“今天我交了订金，明天去打全款，这时候突然意识到自己已变成穷光蛋了。我们将成为真正的‘铺奴’，每月要还按揭款，虽然不多，但是也会影响一部分生活质量，大件的物品暂时是买不了，婚期也许因此会推后，但我觉得心里踏实，我们的以后有了一定的保障。”

王女士的买铺意图可以看得出，就是想从投资商铺中获得一定的收益，以此来提供生活的基本保障。想法是很好，但是实践起来却未必容易。

盲目的商业地产投资过热，使北京的商业地产出现了供大于求的状况，特别是一些重点区域这一现象更加突出。根据统计显示，今年一季度北京市商业地产的空置率已经达到16．15％，这样就导致了许多新开业商业场所出现大量空置摊位，高空置率为租户与开发商在后期运营中产生矛盾埋下了隐患。

“铺奴”回报难收利润被提前透支

“SOHO尚都相对于其他新兴的商业体，租金价格还是明显高于同类，因为这并非是一个成熟商业，产权已归个人，难以实行统一经营和管理，租金开发商说了不算。而投资者所希望的就是尽量早些收回投资，对自己商铺租金的期望值大都较高，而所有商铺的投资者想法又都趋于一致，这就造成了培养期租金很难降低，实际上这个项目几乎没有培养期了。所以商家经营压力就非常大。”中国步行商业街工作委员会秘书长董利说。

对此，专家们指出，这实际上是一种将后期风险转嫁给诸多小业主的“甩手掌柜”做法。这种拆零预售商用房产权的短期行为，可能导致商用地产先期招商一时火爆，后期经营困难重重的虚假繁荣。中小投资者一旦涉足，极易被“套牢”。

明天地产业务发展中心总监贾玉鹏认为，开发商只注重前期的销售，甚至有的开发商把后期业主的升值空间在销售过程当中一次性拿走，商业物业的业主在未来几年内的投资回报率很难实现。在这种情况下，我们称之为是杀猪式的商业销售模式，而有的商业物业的销售形式是养鱼式的销售模式，就是说不仅把利润空间让利给广大的投资客和广大的业主，而且还有非常专业的商业运营团队，为后期业主的增值保驾护航，眼光并不是看在短期的效益，而是把整个长期的效益考虑在其中。显然，在商铺市场高潮阶段，就更加需要商业物业给投资者更大的支持，有些商铺取得了高价，看似获得了较高的商业价值，而实际是提前释放了这个商铺未来升值的空间。对商业经营者来说，减小了盈利空间，经营压力随之加大。双向互利的模式才更适合当下的市场需求。

商铺投资存在风险

对于SOHO系列商业项目，争论最大的就是其商业的散卖。业内的观点是，开发商招租完了再卖给业主，才易形成商业气氛和人流，进而将保证每个商业的品质。商铺散卖无法进行统一管理，无法形成统一的卖场品牌，大大降低了商业物业的品质和价值。同时，高价位的商铺价格也在透支商业地产价值链下游环节的未来收益，将投资风险转嫁给了下游投资客。

从资产的角度看，商铺具备保值增值获得收益的投资品的性质，这样，商铺就有点类似股票，投资客购买商铺，在他们眼里商铺就是一个绩优股，一方面是因为商铺可以获得租金收益，这类似股票的年终分红，一方面商铺会不断升值，这类似股票的上涨。股票的投资风险是众人皆知的，投资类似于股票的商铺也会存在很大的投资风险。“商铺的投资风险预期是投资环节的关键一环，这也是投资客必须要考虑的。在一个新型商业物业的前期，养铺阶段的冷淡经营也是必然过程，对于风险投资预期有了提前的预警，就会大大降低风险来临时的恐获得生

提醒

规避风险四准则

“要彻底解决商铺成‘伤铺’的问题，必须从前期规划入手。”伟业商业市场策划部副总经理牛力强调，那些高价位商铺，经营价值都远大于房产价值。业态定位、规划、招商和管理都不能偏废，才能保证良好的运营。准则一：选择人气聚集的商铺

开业前聚拢人气，其实是很多搞商业物业管理和经营人士都很头疼的问题。商铺的位置、经营环境、交通状况一般都是商铺选择的重要指标。商业物业的前期规划也是考量的重点，自主招商或安排相关商品进驻很重要，如果有次主力店或者旗舰店的入驻，带动客源的能力也会随之增强，这样对承租户的风险会降低，室内商业一定要形成商业岛的辐射能力，这样才会形成所谓集客商业。如果是承租客户，还要考虑免租期是否合适，给自己调整经营留下充足时间。

准则二：投资回报要测算

商铺的投资是一笔巨大的资金投入，投资商铺很少是为了短期的差价，商铺最大的利润回报点就是租金，试图投资商铺的人都是看准了商铺稳定的利润回报，但是投资额与租金的比例是多少才能达到合理的收益呢？这是一个很关键的问题。在买商铺盲目跟风的现状下，很少有人冷静地去考虑利润回报的问题。所以，有意向投资商铺的人士一定要测算回报比例，这里还是提醒投资客，如果自己的实力无法准确地估算回报，还是去找专业的调研机构，这样会对风险有一定的预期，避免了风险出现的概率。

准则三：紧盯商业业态布局

SOHO尚都西塔是完全出售的方式，导致了开业之后整个商场的业态非常混乱，商户各自经营，并没有整体的统一规划。工艺品店、服装店、美容美发、冷饮店等不同业态的店铺都聚集在一起。商业地产如果不能按照自己的前期策划进行业态布局和服务对象的统筹，作好商业业态业种的合理规划，研究好商业模式和盈利模式，还是要遭到市场的冷遇的，不管是明星楼盘还是大肆的广告宣传，如果没有利润可言或者说损害了业户、业主的利益，那么这样的商铺还是要慎选的。

准则四：选择有诚信、有经验的商业投资

万达地产王健林有个形象的比喻：搞住宅开发是高中生，做商业地产是大学生，而搞国际酒店开发是研究生。可见，商业地产的开发是一个很高水平的投资项目。选择商铺投资也要选择具有投资商业经验的开发商的项目。经验是其中必备的，但诚信作为交易的基本点，显得更为重要。SOHO尚都一位投资户说：“开发商原定是5月份开业，可是一拖再拖，一直到了7月才开始营业，这几个月的房租我们只能硬撑。”

商铺使用权多少年，商铺使用权投资风险与防范

商铺使用权40年。

警惕商铺投资中的使用权高收益陷阱

俗话说一铺养三代，投资商铺成为了广大市民自有资产保值增值的重要手段。市场上也出现了各式各样的所谓投资型商铺。这些商铺大多集中在一些新开发的商业综合体、商业中心中，无不以地段好、位置佳，投资后有丰厚回报为卖点，吸引市民投资。但投资商铺真的就能一本万利，毫无风险吗潘先生的经历值得我们警惕。

潘先生去年6月花了75万元买了一处二十多平方米的商铺。购买时，销售人员称该商铺虽不能办理产权证，但其所在商业中心紧临地铁出口，将来会建成一个大型的丝绸销售中心。购买该商铺后，须委托相关投资管理公司包租20年，期间第一年年化收益率不低于投资额的8％，第二年不低于9％，第三年不低于10％，最高年化收益率为不低于13％。此外，如果购买者解除合约，还可全额收回已付款，自商铺交付之日起满5年，还可额外获得一定比例的补偿。但到了支付首期收益的时间，但潘先生却迟迟没有等来这笔钱。3月，他突然收到了商铺委托经营管理方的致歉函。对方称租金将延迟到3月份再交付，但当3月份对方仍然没有支付租金时，潘先生到那处商业中心一看，发现商业中心几近倒闭，那里已经聚集了很多讨要租金的业主，多家拍卖公司也贴出公告，受法院委托要对部分商铺进行拍卖。潘先生顿时傻了眼。

投资了75万，却什么收益也没得到，连本金都不一定能够保住，潘先生的遭遇让我们同情。在同情之余，我们可以冷静的分析一下，潘先生的投资到底出了什么问题

首先，我们来看潘先生买到的是什么商铺目前市场上最普遍的商铺有两种，第一种我们称为“产权商铺”，开发商将建成的商铺分割后，出售商铺产权给购买人；另一种我们称之为“使用权商铺”，即开发商将建成商铺虚拟分割后，出售商铺的一定年限的使用权给投资人。两者最大的区别就是：第一种商铺买受人可以办理产权证书，第二种则不能。潘先生买到的就是这种使用权商铺。使用权商铺由于不能办理产权证，一般不存在转让的问题，买受人无法享受商铺增值所带来的收益，也很难通过转让实现成本的回收。因此，作为补偿，开发商在销售商铺使用权时向买受人承诺的每年固定回报率也相对较高。市场上，开发商对产权商铺售后包租的，向买受人承诺的年回报率一般在6％左右，而使用权铺售后包租的，承诺的年回报率一般在10％左右，甚至有承诺13％、15％的情况。高回报固然诱人，但实际商业操作中能否产生这么高的收益就值得进一步探讨了。

为了了解商铺经营如何盈利，我们简单分析一下商铺的经营模式。目前市场上商铺的经营模式主要有以下三种：

一是开发商自持并自主经营；二是开发商售后包租，自己或委托专业的经营管理公司统一经营；三是开发商将商铺出售后，由小业主自行经营。

投资人购买商铺使用权的，一般会交由开发商或其委托的经营公司统一“包租”经营，每年经营公司会给予买房人一定数量的保底“租金”，此后将逐年递增或是享受租金分成，潘先生所购买的商铺就属于这个类型。这种经营模式下，买房人不用操心去出租商铺，每年还能坐享固定的高回报，听起来坐收财富增值。但在这种高收益回报背后却也存在着很大的陷阱就是高回报能否实现。商业经营有其自身的规律，一般刚开业的商业中心很难取得较好的经营收益，只有几年经营下来，”养得”为市民熟知和认同后才能开始盈利。所以，承诺的收益过高，其兑现就会很难，像潘先生买的商铺，经营一年却发现付不出承诺的收益的情况也不在少数。

最后，为了防止广大投资人买到烂铺，导致血本无归，律师为商铺投资者支上三绝招：

绝招一，认清所购商铺的产权性质，而不轻信高收益。

购买商铺前，我们要分清买到的是商铺的所有权还是使用权。虽然说购买商铺与购买住宅不同，主要是考虑的是投资收益，是否取得商铺的所有权反而不是第一重要的。但从长远看，如果商业中心经营的好，商铺增值，那么拥有商铺所有权的商铺投资人就可以通过转让商铺实现房产投资收益。而购买使用权的投资人，其本质就是购买了一个有长期的收益的理财产品，投资人主要回报就是投资收益，所以应更多的考虑这笔投资能否带来预期收益。

商铺的收益要遵循普遍的商业规律，不可能存在畸高畸低的情况。有的开发商为了促进销售，不负责任的承诺高回报，到经营一段时间后发现无法实现这种回报，从而导致开发商破产、投资者损失也屡见不鲜。所以，投资人在购买商铺时切不可以高收益为唯一衡量标准，看哪个商铺收益高就买哪个，还应更多考量商铺的所有权情况和经营模式。

绝招二，综合考量商铺的地段因素，了解商铺的前世今生

很多地产业大佬都说过，地段是决定房屋价值的最主要因素，商铺投资亦不列外。但什么样的地段对商铺经营有利呢这个就需要综合考量了。比如说，对商铺经营很重要的人流量因素。拿潘先生所购商铺来讲，其位置在地铁出口附近，人流量肯定很大。但他商铺所在商业中心的主营业务是丝绸，地铁带来的巨大的人流主要是上班一族，潜在的丝绸商人肯定不会太多，巨大人流对其商铺经营的促进作用并不大。所以，综合考虑地段因素是买到旺铺的关键。

商铺投资受亲睐，商铺市场上的李－鬼也开始出现。除了正规的商业楼盘外，一些写字楼、工业厂房等也改头换面，打着商铺的旗号开展对外销售。因为其本身不是商业，这些楼盘中商铺的价格就会特别便宜，许诺的收益也会比一般的商业中心为高。但是，这些所谓的商业中心在土地使用年限、消防要求等要求上与商业都有很大差距，这些都会限制其后续经营活动的开展。所以，在购买商铺时我们要留意一下开发商公布的“四证”，看清楚商铺的性质，才能买的放心。

绝招三，考察开发商是有完整的商业规划，了解商业中心的品牌入驻情况

商铺收益与商铺所在商业中心（综合体）经营情况息息相关，而商业中心的经营涉及品牌分布、动线规划等很多专业规划，一个良好的整体商业规划是商业中心运营成败的关键。这也是开发商将商铺出售后，全部由小业主自行招租经营的商业中心大多运营情况不佳的主要原因。所以，一个负责任的开发商，在销售商铺前必然会有一套成熟的商业规划，投资人在购买商铺前，可以对其前期商业规划进行一番考察。如果一些我们耳熟能详的商家，如“肯＊基”、“星＊克”、“大＊发”、“家乐福”等已经入驻该商业中心，那么这个商业中心的未来运营情况一般是可以预期的。但如果只有一个“绸都”之类的名头，却没有任何相关商业经营者入驻，那么这个商业中心开业后的运营情况是值得担忧的。

综上，商铺投资的收益诱惑总是难以抵挡，但在高收益前保持一份理性，靠我们的智慧和专业人士的帮助来辨别形形色色的商铺真正具有投资价值的金铺，才能真正的将高收益落到实处。