据经济日报近日披露,某棚户区改造项目在推动过程中创造性的推出了所谓的“6字诀”——“谋、控、谈、签、拆、法”,取得了良好的实践效果。
那么,这6字“诀”分别是什么呢?广大被征收人又能从中学到哪些东西,进而对自己的征收维权起到助力呢?本文,在明拆迁律师为大家逐一进行解析……
在“谋”方面,某区首创“政府主导+国企服务+三房建设”的棚改模式。
政府主导保证了项目的公信力和执行力,并成立市、区、现场、片区四级棚改指挥架构有效推进;由国企作为棚改项目的承接服务商,提供专业服务;项目重建后除回迁安置房外,全部是人才住房和保障性住房,保证了项目的公益性。
实行“两阶段三方向一目标可回转”的推进方式,第一阶段为民事协商签约,第二阶段转入“行政征收+行政处罚”,同步实施“可回转”签约,在最大程度上保障当事人权益,尽量避免激化矛盾,实现“法理情”的高度统一。
在明拆迁律师解析
这种复杂模式究竟在实践中如何运作,绝非短短一段文字所能解读清楚的。
这里提示广大被征收人2点,一是在第一阶段“协商签约”中就要积极依法维权,而不要消极等待到第二阶段;二是对于“行政征收+行政处罚”的应对,要着重注意处罚这个环节,及时提起程序对其中不合法的部分进行救济,让这个“+”加号轻易加不上去。
事实上,将征收和处罚捆绑在一起进行,已涉嫌行政目的不当,属于典型的征收套路。
“控”:控制抢建
在“控”方面,当地加强建筑物管控,锁定当事人房屋信息,打消“抢建博赔”欲望,确保违法建筑“零增量”。
在棚改启动初期,就对三个片区建筑物和当事人逐一登记并编码,锁定棚户区建筑物数量、面积等信息,杜绝地下非法交易;迅速接管片区内物业管理公司,对建筑物全方位全天候巡查,防止抢建加建。
建立了房屋权属信息确认和异议处理机制。
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这无疑是合法的、正确的。
当房屋征收范围确定,“暂停公告”发布后,抢建行为应当被绝对禁止。
需要指出的是,暂停公告的期限一般为1年,不得长期暂停而未进行下一步征收。
“谈”:以“户”为单位+设置违建补偿封顶线
在“谈”方面,当地充分维护当事人权益,科学制定补偿政策。
面对普遍存在的一栋房屋涉及数十户当事人的现状,确立了以“户”为单位的棚改路径。
设置历史遗留违法建筑面积补偿封顶线,建立梯度地价罚款补交机制,违建面积越多,补交的地价和罚款越多。
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这里涉及两个大问题。
一是以“户”为单位进行棚改,缺乏法律依据。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定要以所有权“人”为单位实施征收。
故这里面将“人”打包为“户”以降低工作难度可能引发某个个体被征收人的权益遭侵害,被征收人须加强应对;二是所谓“违建补偿封顶线”,将历史遗留原因导致的“违法建筑”仍认定为违建,显然不利于被征收人的补偿权益实现。
被征收人需要明确的是,这一“封顶线”是否合法,不是征收方一方说了算的。
被征收人完全可以依法提起程序尝试进行救济。
“签”:奖励金促迁老调重弹
在“签”方面,推出按期搬迁奖、整体搬迁奖、购房资格奖、先交房先选房等多元激励措施,大大激发了当事人“早签约、早改造、早受益”的积极性;以前置协议、暂测面积等创新,有效破解了签约初期的瓶颈问题;开发“棚改云”系统,实现“云”管理,提升办事及沟通效率并确保信息安全。
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如果被征收人对补偿安置条件不满,可无视上述各项奖励政策。
而“前置协议”即所谓的“预签约”,“暂测面积”即所谓的“预测量、评估”是不可等闲视之的,一定要认真加以应对。
不同意就不要签约,过后没有卖后悔药的。
在“拆”方面,实施拆除工作与签约交房同步推进。
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签了就拆,字不能随便签,尤其不可签空白协议。
“法”:不请律师维权真不成
在“法”方面,组建了100多人的政府法务人员及律师团队,对棚改政策制定、操作规程等系列环节全程把关,防控实体及程序法律风险;依法应对行政复议和行政诉讼,对终审结案房屋进行依法强制拆除。
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政府征收,一个项目竟动用100多人组成的法律人员队伍。
试问,作为被征收人的你选择单枪匹马的参与博弈能成吗?“6字诀”再创新,最终也还是要回归到“法”这个字上来,真正的考验也必将围绕这个字在法庭上展开。
故此,咨询律师、委托律师、信任律师是现实环境下被征收人的理性选择。
我们一直主张,被征收人可以多走几家律所、多见几位律师,并且最终选择一位您信得过的律师进行委托。
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