房价本来就高,买房还需要缴纳契税以及卖房者转让的增值税和个人所得税,着实让人心烦。现在,如果中介/开发商告诉你说,可以将这个房子通过直接更名的方式卖给你,可以免去一部分税费,你愿意吗?
直接更名有两种操作方式
1、卖方在还没有办理产权证前将房子卖掉,再在办理产权证时直接把买方的名字作为房屋的共有人加上去(当然,这需要找房产交易中心的内部人员私下操作,因为除夫妻关系外是不可以随便加共有人的),并注明买方占有该房产99%的份额。等产权证办下后,卖方再把其所有的1%卖给买方,这样房产最终变到买方的名下,且只需缴纳这1%的份额所产生的增值税和个人所得税,数额与原来的总房价相比低出不少,能省一大笔钱。
2、以上更名针对的是已经鉴证过的商品房,还有一种就是针对那些还没有进行合同鉴证的房子,这种更名的风险比较大。分为下面2种:
①开发商网上不备案的房源,一般情况是开发商以内部员工名义、或内部关系搞内部预订,其中内部认购的都是交了定金后签协议的。对于这类“更名房”,购房者一定要看清合同,不要把钱直接打到“房东”的账户,而是要由“房东”陪同到开发商处现场交款,并进行更名,将原合同作废。
②个别购房者交了首付,开发商完成了网上备案,但没有实质签订购房合同、完成交易的。需要开发商到房产中心去经过一系列手续撤销备案,然后才能更名。购房者交易中一定要分辨清楚,警惕人财两空。在这个操作当中,房主很有可能之前买房是一个价格,但是卖房时却是另外一个价格了,房主赚取的就是前后产生的差价。
但由于这两种购房方式都没有进行网签,所以在与下家交易的时候,房子本质上依然是一手房。如果合同已备案,则无法更名。
直接更名有哪些操作风险
直接更名确实能减免各种税费,省出不少钱来。但实际上直接更名的操作很不规范,而且不确定因素也很多,所以风险极大,建议买卖双方最好不要采取这种方式来过户。
1、卖方办产权证时把买方名字加上去这是不符合规范的,所以只有找关系才能办到,但中介会要求买卖双方拿出一两万元的手续费去办事。但最后会出现名字加不上去,可中介却说钱已花了,而发生争吵的情况。
2、当买方名字加上后,需买卖双方到场将1%的份额卖给买方。在这个环节上,有时会出现一方感觉吃亏了不愿去办理手续,这是很危险的。双方经常会在这个环节上发生激烈争吵,最后一方不得不作出让步,特别是买方风险很大,因为房子的产权证跟房子都不完全是买方的,所以最后让步的往往都是买方。
3、这种方式在银行是无法贷款的,一些小中介为了收取佣金以及找关系的花费,跟买方承诺可以贷款,但最后贷不了款,买方就会非常被动。有些时候经过努力虽然能贷下来,也只能贷到消费贷款,利率却会比一般贷款高2%,甚至更高。
4、以这种方式过户,当双方产生分歧而不可协调时,想通过法律途径解决比较困难,因为从整个流程看不出是买卖交易。
很多时候,售楼部会提示你已经无房可售了,但房产中介手中却有大量的该楼盘的“更名房”,这很有可能是开发商参与自身的炒作。在实际操作中,由于买卖双方没有签订正式的购房合同,而“直更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易,所以得不到法律的支持和保护,当买卖双方产生分歧不可协调时,想通过法律途径解决比较困难。
-
买安置房能直接更改名吗
417人看过
-
拆迁的房子能直接更名吗
201人看过
-
拆迁安置房能直接更名吗
298人看过
-
回迁房可以直接更名吗
110人看过
-
安置房可以直接更名吗
196人看过
-
拆迁房能直接改名字吗
205人看过
承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺应当具备以下条件: (1)承诺必须由受要约人作出; (2)承诺须向要约人作出; (3)承诺的内容须与要约保持一致; (4)承诺必须在要约的有效期内作出。... 更多>
-
安置房直接更名能买吗?甘肃在线咨询 2022-07-14个人办理房产证流程: 1、确定开发商已经进行初始登记 2、到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》 3、拿测绘图(表) 4、领取相关文件 5、缴纳公共维修基金、契税 6、提交申请材料材料主要包括以下几种: (1)盖章的申请表 (2)房屋买卖合同 (3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书 (4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份 (5)专项维修资金专用收据 (6
-
回迁房能直接更名吗海南在线咨询 2022-06-06拆迁协议主体名称不能更名,否则就变成另一个协议了。因为拆迁协议属于合同性质,双方签定协议后,就能按协议内容履行合同。如果变更当事人原来的协议就无效了,只能重新签订协议。取得拆迁后的房产证后,当事人可以按实际情况进行变更。但是每个地方是不同的,有的地区要求必须按照拆迁协议上签署的名字办理,在办理好房产证后再进行过户。
-
回迁房能直接更名吗?山西在线咨询 2022-08-31属于安置房,需要原房主持有满五年,去缴纳原房主名义土地出让金,和契税,等税费,办理下原房主姓名正规商品房房产证,证,以及土地证,才可以自由买卖,过户给他人。如果回迁房土地是国有划拨(地块属于公益事业)五年后方可交易,还必须缴纳国有出让土地金亲属之间回迁房更名包括:赠送,继承,买卖。请你根据情况作出选择。《城市房地产转让管理规定》第七条第七条房地产转让,应当按照下列程序办理:(一)房地产转让当事人签
-
购房合同能直接更名吗吉林省在线咨询 2022-08-26可以变更名字吗?这个问题不能一概而论,要分情形对待。(一)商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这种情形下即是说合同未备案,那么购房合同是可以进行更名的。(二)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记,但是该商品房未竣工验收。在这种情形下也是有可能进行更名。(三)商品房买卖合同已经拿到交易中心登记,而且该商品房已经竣工验收。这种情形下则不能再对合同进行更名了。根据国家七部委颁布的《关于做好稳定住房价格工作的
-