案件背景：

肖某为他人提供担保，将自己位于上海市浦东新区某处房屋抵押给了某银行，后因借款人未能按时归还欠款，银行起诉后查封了肖某的房屋，为降低损失，肖某经过银行同意以出售房屋的方式偿还欠款。

案件经过：

肖某为避免房产被某银行拍卖、变卖，积极寻找买家，在中介的帮助下找到了买方黄某，并在买房看房时及双方签署《房屋买卖居间协议》和《房地产买卖合同》(俗称小买卖)之前多次说明房屋存在查封情况，但并未记载于上述书面文件内，因房款低于市价且有多套价值不菲的家具附送，黄某表示愿意购买，于是双方签署了上述协议，同时肖某收取了黄某三万元定金。肖某为了避免银行不同意出售导致违约，在协议中增加了相应条款，表示在银行同意买卖之后才能签署正式房屋买卖合同，以及由于银行不同意的原因导致合同不能履行时，自己只需要退还定金。

签署居间协议的次日，双方与某银行商谈具体代偿金额，银行表示只需要将部分房款打至某银行账户，某银行即可解除查封和抵押，保证交易顺利进行。

原本肖某以为买卖可以顺利完成，没想到风云突变······

黄某担心其代偿之后，产权变更之前房产因为其他原因被查封，自己不能顺利拿到房产，其要求银行在发生此种情形时，将代偿款项退还，遭到银行拒绝。由此黄某认为购置该房产的风险太大，不愿再购买房屋，于是以肖某出售查封房屋以及银行不同意其条件为由要求解除协议并要求肖某返还定金。肖某同意解除协议但是不同意返还定金，于是黄某向上海市浦东新区人民法院起诉。

另外，为了避免损失扩大，肖某另行寻找买方，并顺利完成了过户手续。

一审判决：

上海市浦东新区人民法院审理后认为，肖某没有证据证明在签署相关协议前已告知房屋被查封的事实，以及因银行不同意黄某的代偿方案，双方增加条款的限制条件成就，由此判决肖某归还三万定金。

上诉维权：

肖某收到上海市浦东新区人民法院判决后，十分气愤，因为与事实完全不符，难以接受，但又苦于没有头绪，于是带着资料找到了秦玲律师，秦玲律师接受委托后详细了解了案件的来龙去脉，并仔细研究了所有的证据材料，建议肖某向某银行收集相关证据，证明银行在收到代偿金额之后即会撤销查封和抵押，以及涉案房屋的登记现状，后肖某接受秦玲律师建议提出了上诉。

律师支招：

秦玲律师提出了以下几点理由用以证明黄某在签署相关协议前已被告知房屋被查封的事实：

理由一，黄某在一审中承认看过某银行起诉借款人的判决书，判决书中有关于财产保全费用的承担，黄某称不知道房屋被查封，显然与事实不符。

理由二，由于房屋存在查封，肖某与黄某才在《房地产买卖合同》相应条款增加了相关约定，否则双方买卖没有必要征得银行同意。

理由三，一审中中介业务员王某的证人证言也证明了肖某在黄某看房时已经告知房屋被查封的事实。《房地产买卖合同》中约定的银行不同意是指银行不同意买卖的方式偿还欠款，并不能扩大解释为所有银行不同意的情形，否则就相当于赋予黄某任意的合同解除权，显然不合情理。

另外，银行出具的有关涉案房产和案外房产的《情况说明》表明银行只要能收回相应金额的欠款即可解除查封和抵押，银行同意的内容仅此而已，不存在黄某所谓的代偿方案。

二审判决：

上海市第一中级人民法院经过审理作出判决，认为根据肖某增加的条款及对《房地产买卖合同》的相关条款进行的解释，以及银行出具的《情况说明》以及系争房屋的房地产登记薄，证明银行同意对房屋解封的条件，即只要满足一定本息款的金额即可。肖某已提供充分的证据证明黄某在与其签订《房屋买卖居间协议》和《房地产买卖合同》时对房屋被查封的事实知情，并且该房屋之后亦出售于案外人并予以登记，由此证明房屋被查封在本质上不影响交易过户，一中院支持了肖某的上诉请求，依法改判。

由此，一场由于房产查封引发的纠纷告一段落。

律师建议：

秦玲律师通过承办二审案件，提出以下建议，希望对大家有所帮助：

一、在房屋存在权利限制情形时，如抵押、查封、出租等，一定要将告知情况详细记录在与他人签署的书面协议中。

二、在对固定格式的合同条款进行解释和增加补充条款时，要约定明确，以免产生歧义，必要时可委托律师起草和审查。

三、查封房产并非绝对不能出售，只要事先征得抵押权人同意，交易过户前解除查封和抵押即可保证房产的顺利买卖。

四、在出售和购买查封房产时，如果对资金安全有所担忧可选择资金监管的方式操作。

(原题：查封房产符合一定条件可以出售)

作者简介：秦玲，上海律师，上海律师协会会员，2003年大学毕业以来办理过上千起案件，其中房产纠纷案件占绝大部分，办案思路明晰、方向准确、法律意见到位、胜诉率高，得到委托人的一致好评，并被评为2015年度黄浦区社区法律援助工作先进个人。