【问题】不慎买到查封房怎么办
【回答】
据介绍,法院在对登记在被执行人名下的房屋采取查封等强制措施过程中,会有买房人发现房屋被查封而无法过户,向法院提出异议,要求停止执行,解除查封。此种情况在法院非常多见,且有愈渐多发的态势。
某市二中院数据统计显示,近八成案件是10名以上买房人集体申请异议,最多高达127人。他们均是向开发商购买一手房的业主且是期房,几乎都支付了全款。“一旦房屋被拍卖,购房款只能向出卖方另行追索,而作为被执行人的出卖方基本上已经没有偿付能力或者早已不知去向,买房人的毕生积蓄将转瞬化为乌有。”
常见案件:一些买房人在房屋查封前只是签订了认购书、意向书等,查封后才签订正式合同,这样要求法院停止执行很难得到支持。此外,如果在查封前未合法占有房屋或者查封时房屋尚未竣工交付,也不会得到支持。不能证明已支付了房款或因自身原因未及时办理过户登记也会被驳回。
【那么如何防范买房中可能存在的风险?】
业内人士表示,房屋开发销售手续是否齐备、是否设定抵押、是否被法院查封,对于买房人能否顺利完成交易、取得产权有重大影响。因此,买房前务必详细调查了解房屋的上述情况,以及出卖方尤其是开发商的信用情况。一旦发现不妥,应当提高警惕,谨慎交易。
进行预告登记也是规避风险的重要手段之一。
我国《民法典》规定的预告登记制度是保障房屋买受人顺利实现物权的一项保全制度,一旦签订合同并办理了预告登记,出卖方就无法再设定抵押并办理抵押权登记,也不能再另行处分房屋,大大降低了出卖方恶意损害买受人利益的风险。同时,由于预告登记请求权具有排除包括强制执行在内的处分,买受人请求停止处分的,法院理应支持。如果符合物权登记条件,还应当进一步解除查封,停止执行。建议买房人充分利用法律赋予的权利,为自己筑起一道防火墙。
打官司就是打证据,要注意收集、保留足以证明房款支付和实际占有的合法有效证据,如发票、转账凭证、票据存根、入住通知、交纳物业供暖费凭证等,尽量不要采用难以查证的现金方式支付房款。
同时,注意可能影响证据效力的细节问题,房款发票或收据上的付款人要与合同约定的买受人保持一致,不要对发票内容进行涂改,不要将房款轻易打入非出卖方账户,如开发商员工的个人账户等,避免证据瑕疵导致证明力下降。
除法律规定的特殊情形外,房屋所有权只有在依法登记后才发生法律效力,房屋一天不过户到自己名下,就存在被法院作为他人财产采取强制执行措施的风险。因此,在房屋交易中,买房人不仅要注意合同的签订、房款的支付、房屋的交接,更要充分重视房屋物权的变更登记,在具备过户条件时及时办理变更登记,以防节外生枝产生难以挽回的损失。
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买房过户查封了怎么办甘肃在线咨询 2022-02-05我在青岛市平度买了一套二手房,是现金交易,当时是通过中介来介绍的,当时在中介处有卖方签字的协议书说过户过程出现不能过户的情况由卖方负责,当时那套房子只有产权证没有土地使用证-----那套房子在建造的时候建委跟村里有过争议,现在在过户过程中,房产交易中心通知我,那套房子被查封,请问我可以跟房主追回我的房款吗?答:你可以要求退房,如果对方不同意,你可以起诉退房。
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房屋买卖未过户能查封吗天津在线咨询 2022-08-18《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院呆以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户手续的,如果第三人没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。
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买房过户被法院查封怎么办浙江在线咨询 2022-03-106月份,我从他人处购买了私人房,已经交完全款,但过户手续尚在办理过程中。偏偏此时,卖主因纠纷被债权人起诉,债权人申请财产保全后,他的房产被法院查封。我该如何处理?社区咨询小组成员解答:从现在的情况来看,购房人的你应及时向法院起诉,并且申请财产保全,保障自己合法利益。在房屋买卖中,购房人应在合同签订后,及时办理合同登记备案手续或产权过户手续,以免造成不必要的损失。
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房产过户被查封买卖怎么办内蒙古在线咨询 2022-10-26应查清房屋的权属情况,确认卖方系房屋的所有权人,购房款的支付应通过银行转账的方式支付,且通过买受人自己的账号向卖方账户转账,法院应予以支持.按协议的约定支付购房款,要先办理房屋买卖、过户备案登记,防止因时间延误及房屋出卖人的原因,产生无法过户的后果;4.及时占有,在房款支付后要及时办理房屋过户手续,已签订合法有效的书面买卖合同;二、在法院查封前已合法占有该不动产;三、已支付全部价款,或已按合同约定