承租人优先购买权赔偿范围应该包括哪些
来源：互联网
时间： 2023-06-15 16:15:39
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承租人优先购买权赔偿的范围有哪些
一、什么是优先购买权
优先购买权是指特定人依约定或者法律规定，于所有人出卖动产或者不动产时，有依同等条件优先购买的权利。该权利性质乃形成权，即优先购买人得依一方的意思表示，优先签订出卖人与第三人同等条件的买卖契约，无需义务人承诺。
依据最高人民法院的《租赁合同司法解释》的规定，将侵害承租人的优先购买权已经确定为侵害债权，因此，承租人享有的是债权的请求权而不是物权的请求权。
二、起诉理由
从便于诉讼的角度，特别是考虑到举证原则的不同，以违约之诉提起诉讼则更有利于保证承租人的合法权益。违约之债提起诉讼，承租人只需证明存在侵害其优先购买权的事实即可，即房屋已经出售即可，无需提供其他证据证明其已经履行了保证承租人优先权的通知义务才能够免责，否则，需要承担违约责任;而侵权责任之诉，承租人不仅要证明房屋已经出卖的事实，同时还需证明出租人没有履行保证其优先权的通知义务，显然，让承租人证明出租人没有履行通知义务给承租人加重了承租人不合理的举证负担。因此，以违约之诉追究出租人的违约责任更有利于保护承租人的合法权益。
三、赔偿范围
出租人侵害承租人优先购买权的赔偿范围问题，可以考虑以下几个方面：
1、搬家损失，即无法行使优先购买权而被迫搬家所支出的必要费用;
2、租金损失，即在租赁合同有效期内，如在租赁房屋出卖时点承租人行使优先购买权后，则在购买后，租赁合同到期日前的租赁期间内，承租人将无需支付房屋，减少该部分租金的支出;
3、差价损失，即履行利益的损失，侵害承租人优先购买权的主体应当赔偿承租人买房出卖时所定的价格与该房屋现在市场价格之间的差额损失。就具体司法实践而言，应区分两种情况，其一，如租赁合同到期后承租人起诉请求损害赔偿，则以合同到期时的市场价格与房屋出卖时的价格之差为准计算承租人的房屋差价损失。其二，如租赁合同有效期内承租人起诉请求损害赔偿，则以起诉时的市场价格与房屋出卖时的价格之差为准计算承租人的房屋差价损失。
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优先购买权下列情形承租人不能主张优先购买权：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。一、民法典法定的直系亲属包括哪些《中华人民共和国民法典》中法定的直系亲属包括如下：1、配偶、父母、子女；2、兄弟姐妹，祖父母，外祖父母；3、子女所生的孙子女，外孙子女。一、近亲属的权利义务有如下规定：1、监护义务，父母是未成年子女的监护人。无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由近亲属中有监护能力的人按顺序担任监护人；2、抚养、赡养义务，父母对未成年子女负有抚养、教育和保护的义务。成年子女对父母负有赡养、扶助和保护的义务；3、房屋优先购买权，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享2023-03-1286人看过
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一、房屋承租人优先购买权的构成要件房屋承租人优先购买权的构成要件如下：1.实质要件，即需要是同等条件。对于同等条件的认定需要明确的是，同等条件主要指价格条件，除价格外，衡量“同等条件”还应当考虑付款期限、付款方式。2.形式要件，即优先购买权的行使需要在一定期限内提出。二、优先购买权的行使效果优先购买权的行使能产生以下两层效果：1.行使优先购买权首先产生使所有权人就特定财产与第三人成立的买卖关系归于无效的效果。产生这一效果是优先购买权“优先”的体现，即对第三人具有对抗效力的体现。2.优先购买权成立权利人与所有权人之间就特定财产的买卖关系。这是优先购买权“购买”含义的体现，也是最终效力的体现。行使优先购买权最终要产生这样一个效果：成立权利人与所有权人之间就特定财产以和第三人购买时的“同等条件”为内容的买卖关系。三、享有优先购买权的几种情形享有优先购买权的情形主要有以下几种：1.股东优先购买权股2023-04-11119人看过 -
优先购买权承租人的优先购买权是指在租赁关系存续期间，出租人欲出卖作为租赁标的物的房屋时承租人在同等条件下可以优先购买的权利。承租人行使优先购买权应当于出租人履行通知义务后的十五日内，作出是否购买的明确意思表示。什么时候承租人没有优先购买权承租人没有优先购买权的情形优先购买权纠纷一直是实践中的难点问题，《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的适用情形作了进一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋：（一）房屋共有人行使优先购买权的；（二）出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。相关法律规定《民法典》第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《民法典》第七百二十六条出2023-07-06248人看过
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