虎年将至。12月22日，一场“龙虎斗”在广州市国土局的三楼拍卖大厅上演。面对起始价为165亿元的“巨无霸”广州亚运城地块，华南“民企三虎”富力、雅居乐、碧桂园以255亿元的总价击败了由保利、中海、万科组成的国企“过江龙”，成为了最后的赢家。

随后的23日夜间，富力、雅居乐、碧桂园发布联合公告，称三家将联合成立项目公司开发亚运城项目，并分别持有34%、33%、33%的股权。

据悉，“华南三虎”联合成立了广州利合房地产开发有限公司，负责运营整个广州亚运城项目。

12月25日，竞拍过后仅三天，广州市国土房管局人士便透露，亚运城首期102亿元地价款已正式到账，该笔款项将主要用来支付亚运城已建成的106.65万平方米物业。

值得注意的是，无论是出于抗击高地价还是分担高开发风险的考量。房地产市场已在悄然进行结构性调整，未来房地产企业的战略结盟或将成为行业主流趋势。

龙虎对决

22日，广州市国土局拍卖大厅人头攒动，富力地产总裁助理陆毅、华南总经理朱荣斌和执行董事吕劲，中信保利达地产工程总监喻海文、保利达佛山总经理刘裕兴，保利地产董事总经理宋广菊和副总经理余英，雅居乐地产副总裁梁正坚，广州万科总经理张海，中海广州公司总经理刘显勇等房企高层的集体亮相，将现场火药味烘托十足。

竞拍开始后，中信地产在报价180亿元之后，便退出了竞争，现场变成了富力联合体和保利联合体之间的角逐，加价幅度为2亿元。仅仅2分钟后，亚运城地块已飙升至200亿元。

随后，现场陷入短暂的静寂。在主持人“设置了保密底价，低于底价的不成交”的再次提醒下，富力联合体举出202亿元，保利随即举出204亿元，双方再次陷入短暂静默。

“我们计算了一下，2亿元折合楼面是每平方米61元。”主持人的再次“提醒”让富力联合体举起了206亿元。随后，保利联合体在富力联合体每次举牌后均毫不犹豫地跟进。

但在地价升至230亿元后，双方的举牌速度都慢了下来。在保利联合体报出236亿元之后，在陆毅的要求下，拍卖师将竞价幅度降为1亿元。

当价格升至238亿元后，主持人继续“鼓励”：“1亿元等于30块钱的楼面价，考虑一下，要不要再加30块钱?”

当价格达到242亿元，保利联合体的举牌已不再像之前那么果断，而富力联合体则似乎坚定了拿地意愿，并最终将亚运城项目的总价推到了255亿元。

随着保利联合体代表向主持人轻轻地摇头，中国土地拍卖史上的纪录再次被刷新。富力联合体代表起身笑迎各方祝贺，保利联合体则黯然离场。

豪赌未来预期

对于实力强劲的保利联合体缘何未坚持到最后，业内猜测颇多。有分析人士指出，在此次拍卖前，保利与中海已经拿了太多的地，万科拿地力度也不小，也正是因此，保利联合体才会后劲不足。

一位碧桂园内部人士则表示，作为保利联合体的一员，万科比较理性，此次放弃亚运城项目，可能正是因为万科不想将价格再往上抬。“如果就保利一家参与拿地的话，它很可能拿下来了。”

按亚运城项目的挂牌公告文件，富力、雅居乐、碧桂园在三天之内需首付40%的土地出让金，在2010年12月10日之前支付30%，剩下的30%需要在2011年12月10日之前缴清。

香港股评人黄德几预测，该项目的巨大资金占比，将会导致三家内房股进行大额融资，例如发行中长期债券，力保明年发展资金到位。

根据广州市经纬房地产咨询公司的一份内部分析报告测算，当亚运城地块的土地出让价格达到250亿元时，开发商销售的净利润率仅为17.84%。

该公司一位地产分析师表示，255亿元的价格太高，保守估计建成住宅的整体最终市场售价将达到每平方米1.5万元，远远高出当前该地块周边8000元/平方米左右的均价。而按约定的6年开发周期以及正常的销售节奏，亚运城的整个投资周期将高达12年，“富力们实际上就是在豪赌一个行业的长期利好预期”。

“三虎”如何分工？

据上述碧桂园内部人士介绍，之所以三家会成立一个公司来运作这个项目，而不是各自做一块，原因有两个：第一，当地政府担心其中一家会把土地转手倒卖出去；第二，项目太大，不同地段的销售难度也不一样，如果各自开发，地块没法公平分配，以后的利润也不好分配。

据该人士介绍，亚运城已建成的物业估计到2010年底就可以预售。除了运动员村和市政配套外，剩下的差不多都是二类居住用地和商业用地，二类居住用地的容积率在7左右，这也决定了最后的产品是高层。富力在三家联合成立的公司中股权稍多一些，责任也就多一些。富力今年在广州的市场份额达到将近10%，而且富力比较擅长做高层产品；雅居乐一直以别墅、洋房高端项目开发为主打；碧桂园则是在开发郊区大盘、以低价盖低层住宅方面经验更丰富。后两者此次参与富力联合体，也含有开发模式转型的意味。

该人士信心十足地说，番禺将被打造成广州的第四商圈。

结盟拿地或成主流

值得注意的是，无论是近日万科、中海、保利竞买长春绝版地块的一锤定音，还是广州亚运城巨无霸地块竞买过程中众房企的组团参与，种种迹象表明，面对节节飙升的地价以及未来市场预期中不可控的风险，选择战略结盟拿地进行风险分担的开发方式已悄然成为未来房企的运营趋势。

“特别是在在资金投入较大的项目上，开发商已经有结盟开发的趋势，形成既是对手也是朋友的竞争格局，全国都有可能进入地产战略联盟时代。”越秀城(论坛新闻)建地产营销中心副总监伍岳峰说。

武汉房地产开发企业协会张恒哲也表示，未来，房企强强联合一定是主流。“一线房企的抱团不单是利益、资源的互换，还将是经营的联合”。[来源：中国房地产报]