市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况，按照《城镇土地估价规程》的规定，对拟出让地块的土地价格进行评估，经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策，合理确定协议出让底价。协议出让底价不得低于协议出让最低价。协议出让底价确定后应当保密，任何单位和个人不得泄露。协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商，协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的，方可达成协议。

宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定

土资发〔2004〕65号

各县（市）、区国土资源局，局机关各处（室）、局属事业单位：

现将《宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定》印发给你们，望遵照执行。

二OO四年四月一日

宁波市城区土地使用权出让价格及地价评估管理若干规定

为完善我市地价评估管理制度、规范土地市场秩序，确保土地使用权公平、公开、公正交易，保护土地使用者的合法权益，防止国有土地资产流失，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号），依照宁波市人民政府《关于调整宁波市城区土地级别、基准地价的实施意见》，结合当前本市的土地市场现状，现就有关土地出让价格及地价评估管理作以下规定：

一、土地使用权价格的表示形式为地面地价和楼面地价。楼面地价是单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。

依据本市实际情况，为促使用地单位集约利用建设用地，商业、综合、居住等经营性用地宗地地价按照楼面地价形式进行地价评估，其他类型的宗地地价按照地面地价形式进行地价评估。

二、各类用途土地权益价计算标准：居住类按宗地评估核定后的地价20％；商业类按宗地评估核定后的地价25％；工业类按宗地评估核定后的地价40％。评估核定后的权益价低于政府规定最低权益价标准的，按最低权益地价标准执行。

三、在办理相关用地出让手续时，工业用地面积小于500m2，其它用地面积小于50m2的地价可不再评估，直接按以下标准补交土地出让金（独立宗地及混合宗地，单位为元／平方米建筑面积）：

（一）商业类用地补交土地出让金标准（元／平方米建筑面积）：

土地级别

标准楼层一二三四五六七

第一层（临主干道）325020501470775600400350

第一层（临次干道）12001020780640510320300

第二层920700505410330300290

第三层以上（含三层）及地下室710580470350310290270

（二）住宅类用地补交土地出让金标准（元／平方米建筑面积）：

土地级别

住宅类型一二三四五六

多层住宅（八层以下）610520450300280260

高层住宅（九层以上）580510430290260230

（三）工业类补交出让金标准。（单位为元／平方米土地面积）

土地级别一二三四五

地价210160140

四、建设用地复核验收超过出让合同规定容积率部分补交出让金标准（包括商业类、居住类、综合类等三大类）。（元／平方米建筑面积）

级别

年度一级二级三级四级五级六级

19991300120011001000900800

200014001300120011001000900

2001150014001300120011001000

2002160015001400130012001100

2003170016001500140013001200

说明：1、年度指以土地出让合同签订日期。

2、二OO四年签订土地出让合同的建设项目，经复核验收超过出让合同规定容积率部分，按出让合同价格补交出让金。

3、一九九九年前出让的土地，按一九九九年度标准补交出让金。

五、出让国有土地使用权最低权益地价标准。（单位为元／平方米土地（建筑）面积）：

土地级别

土地类型一二三四五六七

商业用地710580470350310290270

住宅用地610520450300280260

工业用地210160140

说明：

上述权益价不含新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费。

六、土地评估用途划分为商业、综合、居住、工业等四大类。

1、商业类：包括商业服务业用地（含商场、购物中心、专卖店、加油站、超级市场、各种商业网点、批发市场等用地），旅游业用地（含饭店、酒店、度假村、游乐园、旅馆、旅游附属设施等用地），金融保险业用地（含银行、信托、证券、保险机构等用地），餐饮娱乐业用地（含酒楼、饭庄、快餐店、俱乐部、康乐中心、歌舞厅等用地）。

2、综合类：包括办公科研用地（含写字楼、会展中心、普通办公楼、科工贸一体化办公楼、科研和勘测设计机构、停车场、汽车库、停车楼等用地），文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地），医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）。

3、居住类：包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。

4、工业类：包括工业用地（含工业生产及其相应附属设施用地、高新技术产业研发与展示中心），仓储用地（含用于物资储备、中转的场所及相应附属设施用地），交通运输用地（含用于运输通行的地面线路、场站等用地，包括民用机场、地面运输管道和居民点道路及其相应附属设施用地）。

上述范围的用地，一些特殊用途作相关用途类别系数修正确定。

七、对其它下列类型用地应用基准地价评估时，可按用途类别系数作如下修正：

（一）普通办公用地用途修正系数为0．6，按商业用途修正。

（二）文体教育用地（含各种学校、体育场馆、文化馆、博物馆、图书馆、影剧院等用地）、医疗卫生用地（含医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地）、地下停车场用地及经营性用途的地下建筑物等用地土地出让金标准，参照《宁波市区商业用地土地级别图》分级，用途类别修正系数为0．4。

（三）农贸用地补交土地出让金标准，参照《宁波市区商业用地土地级别图》分级，用途类别修正系数为1．1。

（四）加油站用地参照《宁波市区商业用地土地级别图》分级，用途类别修正系数为1．3。

八、注意事项

（一）国有土地使用权租赁年租金水平，按照相应地价（或出让金）进行还原确定，其中土地还原利率应参考同期银行贷款利率确定。

（二）商业、住宅类容积率小于1的，评估按地面价计算。

（三）工业用地运用基准地价测算的宗地地价，评估方法确定的宗地地价水平中所占权重应不低于30％。

（四）招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的标底或底价，应根据土地估价结果，经地价会审按政府相关产业政策综合确定。

（五）改变土地用途（指不再重新拆翻建的土地）。出让土地使用权按评估核定的用途差价补交，划拨土地使用权按评估核定的用途差价加上原土地使用权用途的权益价补交。

（六）全市地价评估中介机构，由本局向社会公示，老三区范围内地价评估报告报宁波市国土资源局备案；各县（市）、区范围内地价评估报告报县（市）、区国土资源局备案。

各县（市）、区国土资源局应参照本规定完善具体地价评估管理规定，并报宁波市国土资源局备案。

本规定由宁波市国土局负责解释，自颁布之日起施行。原施行的标准与本标准相抵触的，按本规定执行。

二OO四年四月一日

《城市房地产管理法》第二十三条

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。