昨天，一条关于房地产信托投资基金（下称REITS）已上报监管层，或许很快与投资者见面的消息，在杭城传得沸沸扬扬。一时间，欲购买房地产信托投资基金的投资人跃跃欲试，而它与现行房地产信托产品有什么区别？它将如何运作和赢利？也引起各方关注。

关于REITS，业内呼声一直很高，从2005年开始，就开始在业内广泛讨论，但是这3年多来，一直只闻“楼梯声”。什么叫REITS？它属于不动产证券化当中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

这段时间来，关于REITS的消息突然再次风生水起。央行今年4月在“2007年中国金融市场发展报告”中称，要加快金融创新，择机推出REITS产品。全国工商联房地产商会会长聂梅生11月中旬对外透露，10月初，相关部门开始征求REITS方案的意见稿，并已经在央行、证监会及住房和城乡建设部等各大部委会签完毕。在送呈国务院并取得批复，只待确立REITS实施细则便可正式出台。

REITS推出消息也得到了证券监管层的呼应。深圳交易所总经理宋丽萍本月2日表示，已经以专项资产管理计划和房地产投资信托基金方案，上报推出REITS产品。

“关于REITS，最近管理层暖风频频吹，但是一直没有相关文件和细则操作执行，因此目前关于REITS，也只是停留在讨论层面。”浙商证券房地产业分析师戴方认为，管理层有着力推动REITS面世的动力。拿民间资本形成的“炒房团”为例，所到之处造成的房价大起大落，对房地产行业的发展显然不利，如何引导个人投资者成为一个重要的问题。通过REITS引导这部分资金流向，对分散目前主要积聚在商业银行上的房地产业风险也有帮助。从各方信息来看，REITS最快也要明年推出。

目前房地产信托基金产品仅停留在准REITS产品上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划。比如杭州工商信托之前推出的飞鹰一号，也被视为采取基金模式，募集资金投资于房地产公司股权、债券以及相关项目。

与信托公司的房地产信托产品相比，境外成熟的REITS主要有二大特点。一是REITS投资于成熟有租金收入的物业——写字楼、商铺，并以租金收入为标的发行产品；二是REITS可以上市交易，投资人不仅可以获得租金的90%的分红收入，还可以通过二级市场买卖获得价差，而且可以及时变现。

“从国外REITS来看，它的存续期在10年至20年之间，其风险和收益介于股票和债券之间，是不少投资人配置资产中的选择。”戴方告诉记者。目前，REITS在全球已有6000多亿美元的规模，其中美国就拥有4000多亿美元，REITS年回报在10%左右，对中产阶级特别有吸引力。

不过，国内REITS推出之前，还需要一系列法律法规的修改——比如《信托法》的“200”份发行限制(信托法律网-提示:此说法与现行法律规定不符)，投资人100万以上才能认购的门槛，以及公司制的REITS面临征收企业所得税、个人所得税的压力。“除非REITS通过大宗交易平台进行转让，不然这难以吸引大批个人投资者的参与。”

方正证券分析师曹建能认为，REITS推出之初，REITS资金规模很小，而且涉及范围很窄，只是针对个别项目，对于整个房地产行业来说短期不会产生大的影响。(记者杨剑)