买二手房交定金，避免定金纠纷应注意审查主合同的效力，主合同无效，担保合同无效；明确款项的性质，写明“定金”字样；主合同与定金合同主体应当一致；定金合同应当以书面的形式签订且不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分人民法院不予支持。

买二手房定金纠纷

陶先生是桂平人，在南宁大沙田做生意，一心想在附近买套房子。今年6月26日，他在媒体上看到一则卖二手房的广告，称有房子在大沙田未来小区，位置和户型都是他想要的。他立即打电话联系，双方约好第二天上午10时去看房。

6月27日上午，当陶先生按时赶到时，有另外几拨人也在看房。接待他们的人自称是广西未来广告有限公司的工作人员袁某，并称该房是未来公司的集资房。陶先生一下子就看中了这套房子，可有另外两三个人也说看中了。为了不让别人抢先，陶先生当即表示可以一次性付款。看完房后，袁某说要先收1万元定金，陶先生要求看房产证等相关手续。袁某称所有证件都齐全，叫他放心，但并未拿给他看。买房心切的陶先生相信了袁某的话，马上去银行取钱，当天中午就将1万元钱交给了未来公司。

6月28日，陶先生前去未来公司签订购房合同。但他仔细阅读合同内容后，发觉其中部分条款太过霸王，于是，陶先生要求退定金，但未来公司坚持不能退，双方因此争吵起来。在多次交涉无果的情况下，陶先生向警方报警。警方初步了解情况后，建议陶先生通过司法途径解决纠纷。

7月9日，陶先生具状将未来广告公司起诉到南宁市良庆区法院。可出乎意料的是，当法院按照未来广告公司的工商登记地址邮寄法律文书时，邮件却被退了回来，回执单上称查无此单位。为谨慎起见，法院工作人员叫上陶先生一起，前去未来小区上门送文件。但未来小区的保安却称，该小区没有这个公司。再去陶先生当初交钱的办公室，却是大门紧闭，怎么敲都没有人开门。无奈之下，法院只好在未来小区门口张贴公告，进行公告送达。

公告送达的第二天，此案的主办法官接到了一个神秘电话。来电称：公司现在没有人上班了，你们不用找了。法官问对方：收人家的钱，为什么不卖房给人家，又不退定金对方称：是他自己交了定金后又不想买房，所以不退了。神秘的来电者并未向法官表明身份。

陶先生告诉记者，其实当初去看房时，该公司的办公场所就没有挂牌。办公室设在一间简陋的毛坯房里，里面只有两张桌子，一台电脑。但当时由于心急要那套房子，他没有考虑那么多。在起诉收集证据时，他去到辖区工商部门查询未来广告公司的经营资质，工商人员告诉他，他已经是第三个去查该公司的人了，都是因为房屋买卖纠纷。而在房产登记机关，他发现这房子在2007年8月份时，已过户给了一个姓吴的人。

良庆区法院的另一位法官称，2007年时，他们曾审理过一起未来广告公司拖欠货款的案子，一审时该公司还请了代理人出庭，到了二审，也曾出现过找不到人的情况。

8月8日下午，记者按照未来广告公司刊登在广告上的两个手机号码拨打过去，其中一个手机关机，另一个拨通后，对方称正是袁某，但听记者问起陶先生的事，便不再作声。约半分钟后，对方挂断了电话，再拨，始终无人接听。

《民法典》第五百八十六条

当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。