2005年08月10日1038龙虎网
签了协议，交了2万元定金，正当购房人黄先生委托中介准备将所购海月花园的房子过户到自己名下时，真相突然大白：该房早已被查封，无法交易。此时的房主早已负债累累，购房人所交的2万元定金已有1万元无法追回。
认为代理自己买房的中介对房屋能否交易审查不严，购房人黄先生一怒将中介告上了法庭，结果却出人意料，法院一审判决：中介对房产被查封一事不负审查义务。房产管
理部门认为：该案件的结果将影响今后二手房交易中的中介代理规则。
80万元的房子竟是查封房
南京某机关退休公务员黄先生去年卖掉了自己位于苜蓿园大街海月花园的一套小房，想换套大的给女儿居住。这时，南京房地产信息网上一家中介发布的卖房信息引起了黄先生的注意：海月花园2楼，面积123.56m2，总价83.6万元。信息特别注明：出国急卖！费用全包！
经过中介的联系，一周内，黄先生就以80万的打包价（中介费由卖方出）和房主、中介三方签订了房产买卖中介合同，并当场向房主支付了2万元定金。
然而就在协议签订2天后，房主突然向中介坦白：该房2月前就被法院查封了，根本无法过户！黄先生随后向房主索要2万元的定金，但只要回了一半，另外1万元，房主每次见到黄先生都一口应承：我欠你的钱，我一定还。
据黄先生称，他私下了解到该房主因生意不顺，欠下4位债权人至少100多万；即使把该房拍卖，还掉40万的银行贷款外，剩下的40万也根本无法还清上百万的债务。
房管部门：中介有审查义务
由于向房主索赔基本无望，黄先生选择了向代理中介讨说法。黄先生认为：这笔交易约定的中介费高达1.12万，中介从事的是收费服务，就应该利用专业知识对交易中的问题进行把关。查封的房子能否出售？出售的过程中是否按规定查验了房产证、土地证？中介应该负起审查的责任。
这个观点得到了房产管理部门的认同。南京市房管局中介管理部门负责人告诉记者：房子有没有被查封、房龄多少，这些和房屋交易密切相关的信息，单从房产证上是看不出来的，但是专业的房产中介应该知道：只要到房管部门的档案馆花20元，就能查到该房的真实状况。
《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十七条规定：房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。对不提供有关证件或者提供证件不符合规定的，中介机构应当拒绝接受委托。中介管理部门负责人表示：虽然这些条款中没有说明必须查验的证件材料具体是什么，但他们认为至少包括房产证、土地证，房屋是否被查封也应该在中介审查之列。因为这是关系到交易安全的重要问题，如果不要求专业的中介对此负责，难道让相对缺乏房产知识的普通购房人去把关吗？
法院一审判决中介没有责任
但是让黄先生以及房产主管部门意外的是，黄先生今年3月向区法院对中介提起的诉讼，5月底一审判决下来：他竟然败诉了。
由南京某区法院出具的一审判决书上写明：依据《江苏省城市房地产交易管理条例》第三十七条规定：房地产中介服务机构从事中介活动，应当查阅当事人提供的有关房地产权利证书等证件。房地产中介服务机构的一般审查义务是审查房地产权利证书等证件，未尽此审查义务的，则具有过错，应该赔偿当事人损失。而本案中的房屋被法院查封之事不属于被告审查义务的范围，被告并未违约。
黄先生告诉记者：法院认为中介有一般审查义务，应当审查房地产权利证书，否则中介就应当赔偿，这个看法和他是一致的。但中介在法庭上说了谎，称看过两证（房产证、土地证），但实际上房主因欠银行贷款，房产证被押在银行，中介根本不可能看到。这一点，一审判决后，房主已经应黄先生的要求出具证明：从来没有委托该中介卖房，也从来没给中介看过房产证、土地证。
网上虚假信息面临查处
在卖房过程中，中介还有一个行为被黄先生认为是导致他损失的原因：就是中介业务员在网上发布的卖房广告严重失实。这条广告称房主是出国急卖，实际房主并不是因出国而卖房；更重要的是，国家规定查封的房产是不能出售的，黄先生认为：中介根本没弄清房子能不能卖就发广告，广告本身就是虚假的。
如果没有这条虚假广告，如果中介卖房前能搞清楚房子不能卖、不发这个广告，我根本不会有损失。可是黄先生的这一主张在一审时未获认同，法院判决：这条虚假销售信息和购房人的损失没有关系。
但工商部门却认为应该对中介发布虚假广告的行为作出处罚。记者联系到夫子庙工商所，负责人告诉记者：由于该卖房信息是在网上发布的，中介向网站支付的是信息费，而不是广告费，网上虚假销售信息能否当虚假广告处罚，这在全国范围内都存在争议。经请示上级，我们已经向分局法制科上交了处理方案，对中介行为进行处罚。该负责人表示，这在南京虚假广告的查处史上也开创了一个先例。
购房前须查询房屋状况
由于法院判中介不承担赔偿责任，败诉的购房人不服该判决已经向南京市中级人民法院提起上诉。此案的审理将使法院不得不对中介究竟对房屋的哪些内容负审查义务作出判断，这在房地产业内人士看来，这必将影响南京二手房买卖中介代理的规则。
南京房管局中介管理部门负责人告诉记者：如果法院终审判决依然是中介对房屋被查封不负审查责任，我们将不得不加大宣传力度，提醒购房人要自己查验所购房屋的真实状况。
这位负责人介绍说：买卖二手房现在一般要求是看房产证、土地证，但像房龄、是否被查封等信息，房产证上是看不出来的，实践中多起投诉与此有关。因此该部门档案馆（华侨路52号）特别对交易人提供查询服务，收费20元件，前提是查询者能证明自己与该房有关。比如中介持房主出具的卖房委托书、购房人凭购房合同均可。
另外，还有学区房、为落户口而买房等交易，一直是二手房交易矛盾频发的关键所在。由于一套房不能有两家以上（含两家）的孩子在同一学校上学（双胞胎除外），落户口的优惠一套房只能用一次，因此购此类房前必须到学校以及房屋所在地的派出所查询该问题。购房人如果对此不熟悉，就应该在合同中明确要求中介提供相应服务。
作者：孙洁
（来源：现代快报）
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