－－－12名业主集体封阳台物业公司状告业主

在我国，物业管理企业是随着房地产业的发展，近几年才从房地产开发企业中分离出来的朝阳企业，因收费、服务质量等产生的诉讼纠纷不断增多，在目前对物业管理纠纷是否受消费者保护法保护争议较大的情况下，如何利用消费者保护法，更好地保护合同当事人的利益呢？

怒气难平南阳台

日前，因为12名业主没有得到物业公司同意，封闭自家阳台。物业公司认为业主的行为违反了原被告双方签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》的相关约定，妨碍了物业公司对小区的正常管理。在与业主协商及劝阻无效的情况下，物业公司把12名业主告上法院，要求拆除已封闭的阳台。

12名业主称，他们在2001年4月1日至5日交纳定金，确定购买了该公司的经济适用房。2001年6月至7月，12名被告分别与开发公司签订了《商品房买卖合同》，合同中明确规定房屋阳台为白色塑钢窗的封闭阳台。开发公司提供的沙盘及口头也多次承诺房屋为封闭阳台。

入住后，业主们发现这幢楼的南阳台未封闭，且存在很多问题，违反了国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部联合发布的《住宅规范》中关于阳台部分的相关规定。

自从入住以后，2002年11月26日到29日，这幢楼8单元802号业主家中发生盗窃案件，随后3单元101及6单元201室的业主房屋也相继被非法侵入，据分析确认，犯罪嫌疑人均通过未封闭的南阳台侵入。同时因为北京风沙大，阳台不封闭，不利于房屋的保暖、防尘、隔热等等。为此，入住这幢楼的100位业主联名起草“业主封闭阳台的决议”的通知，并于2002年12月9日交与原告负责人。根据决议内容，为保证这幢楼全楼的整体美观，决定集体封闭阳台。首批15户业主于2003年1月18日集体封闭了自家阳台。

纠纷缘起物业合同

同时，他们认为与原告签订的《物业管理服务合同》、《业主公约》不具有法律效力，属于非经双方协商的不平等、不合理的无效合同。理由是：2002年6月28至30日，在收楼现场，开发商以及物业公司向业主分发了《业主手册》。该手册《收楼指南》中明确规定了严格的收楼程序。此收楼程序明确告知业主如果不签订《物业管理服务合同》和《业主公约》将拿不到自己房产的钥匙，而且无法进入业主已经购买的房屋。这些协议只规定了业主的责任和义务，没有明确如果物业公司没有达到物业服务标准、出现失职行为等情况将如何进行处罚。

收楼期间，部分业主临时组织起来准备协商收楼程序和《物业管理服务合同》等协议的内容，但被开发公司及原告以蛮横的态度拒绝了，并且以不交房相威胁。业主们无奈下，严格履行了收楼程序。综上所述，原告诉讼理由不合理，也不合法，故不同意其诉讼请求。

不明确条款侵害业主权益

法院经审理查明，被告12人于2001年6月至7月分别与开发商签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》中约定，该商品房阳台确认以施工图所确定的阳台做法为准。《附件三》中规定“长安新城装修及设备标准”第8条的约定是“封闭阳台：白色塑钢窗”。但开发商没有给购房人出示过施工图，售楼处的小区沙盘中这幢楼的宣传图与建筑竣工图亦不符。竣工后，这幢楼房屋的北阳台为白色塑钢窗封闭阳台，南阳台为护栏开敞式阳台。2002年6月28日至30日，业主办理入住手续。原告印发的“收楼指南”中规定，业主要签订和领取《物业管理服务合同》、《业主手册》、《房屋使用说明书》、《室内装饰装修管理细则》等，取得《收楼工作流程确认单》上工作人员的所有签字，方可办理入住。

在《物业管理服务合同》规定，业主装饰装修房屋时，应遵守政府有关法律、法规和《室内装饰装修管理细则》，该《细则》又规定，不得擅自封闭阳台或平台。

被告12人等业主入住后认为南阳台不封闭存在不安全、不卫生、不保暖、不节能等弊端，多次与原告协商，要求封闭南阳台，并于同年12月9日交给原告有1号楼100位业主签名的“通知”；在原告仍不同意的情况下，被告12户于2003年1月将自家居室的南阳台统一用白色塑钢窗封闭。

法院认为，开发商与被告12人签订《商品房买卖合同》时没有明确房屋的南、北阳台是否为封闭阳台，使业主在买房时认为阳台都是封闭的，影响了业主在购买房屋缔结合同时选择权的行使，这是业主与物业管理公司发生纠纷的主要原因。该合同是开发公司预先拟订、在订立合同时未与对方协商的格式合同，对其中的条款有争议的，应作出不利于提供格式条款一方的解释。另外，开发公司制定的“维修公约”中关于业主对房屋的使用的具体规定，审批前没有与业主协商或通告，对被告没有约束力。

业主作为所购房屋的所有权人，对阳台具有专有所有权，可自主使用。原告在合同中没有考虑售房时所签的《商品房买卖合同》中有关阳台状况约定不明的情况而强制不准许“擅自封闭阳台”的约定不合理，该内容无效。

鉴于12名被告封闭阳台使用的材料及样式统一，并未影响小区内的整体美观、市容环境及其它公共利益，故对原告的诉讼请求不予支持。依法驳回原告的诉讼请求。

（光明网-生活时报）