各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直及中央、省属驻市各单位：

为了进一步规范我市房地产开发经营行为，加大监管力度，促进房地产市场持续、健康、稳定发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》和《城市房地产开发经营管理条例》的有关规定，现就进一步加强我市房地产开发经营管理有关问题通知如下：

一、加强房地产开发计划管理

（一）房地产开发应当制订年度计划，由当地发展改革部门会同建设、房产、国土、规划等部门于年初根据当地年度建设用地计划、年度住宅建设计划和城市规划确定。房地产开发年度计划主要用于控制开发规模，防止盲目投资，各部门不得随意修改。

（二）房地产开发项目规模由发展改革部门会同建设、房产、国土、规划等部门根据房地产开发年度计划确定。各部门应当严格审批，联动管理，防止房地产开发规模失控。通过招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权的，应在出让合同中载明环保、城市规划等方面的要求，受让单位不再办理计划立项、环境评估、选址定点手续。

二、加强房地产开发用地管理

（一）凡确定为开发经营性用地的土地，受让人竞得后，必须依照规划要求、用地性质，依法到当地房地产管理部门取得房地产开发资质后，方可进行开发建设。

（二）房地产开发用地土地使用权出让前，规划部门应当对房地产开发项目的性质、规模、城市规划设计要点及配套基础设施和公共设施的建设要求提出书面意见；房地产部门应当对房地产开发项目的开发期限、基础设施建成后的产权界定、项目拆迁补偿安置要求提出书面意见。国土部门应当将书面意见作为土地使用权出让的审查依据。

（三）房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。违反出让合同约定未动工开发的，由国土部门按有关规定进行处罚，直至无偿收回土地使用权。

三、加强房地产开发规划和验收管理

（一）房地产开发项目规划设计方案的论证，由规划部门组织发展改革、建设、国土、房产、园林、城管、环保、消防等部门参与会审。经批准的规划设计方案不得擅自修改，确需修改的，由规划部门组织重新评审。

（二）规划部门依法督促检查房地产开发企业是否按规划设计要求进行建设。建设部门依法管理在建工程项目，严格施工许可证发放，加强竣工验收备案制度。房地产部门负责督促房地产开发企业按照建设内容和期限完成项目建设。各部门应严格履行法定职责，加大对违法违规行为的查处力度。

（三）房地产开发项目竣工后，房地产开发企业必须向项目所在地房地产部门提出竣工综合验收申请，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

四、加强房地产开发项目开发管理

（一）建立房地产开发项目手册制度。房地产开发企业应当在签订土地使用权出让合同后15日内，到房地产部门领取《岳阳市房地产开发项目手册》，记录项目建设过程中的主要事项，并于每月5日前送房地产部门审查和备案。

（二）实行房地产开发项目公示制度。房地产开发企业应当在项目施工现场设置项目公示牌。项目公示牌应按房地产部门规定的规格和要求制作，明示项目的基本情况、规划设计要点、销售条件及其它需要提醒消费者注意的警示内容。

（三）建立房地产开发项目资本金制度。资本金占项目总投资的比例按35%执行。凡项目资本金不落实的，一律不得开工建设。资本金的管理工作方案，由房地产管理部门制订并监督执行。

（四）房地产开发项目转让必须符合规定条件，解决好拆迁安置遗留问题。受让人应当是具备相应资质等级的房地产开发企业。严禁将房地产开发项目拆零转让或变相分包转让。

五、加强房地产开发项目经营管理

（一）房地产开发企业预售商品房必须到房地产部门办理《商品房预售许可证》，使用《商品房买卖合同示范文本》，并按规定到房地产部门和土地管理部门办理登记备案手续。

（二）未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目，房地产开发企业不得以任何方式进行预售，不得接受消费者的认购，不得以任何形式收取定金（订金）或预付款，禁止房地产开发企业采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

（三）房地产部门应当尽快制定商品房预售款监管制度，切实维护消费者的合法权益。

六、加强房地产开发项目物业管理

实行房地产开发与物业管理相分离。房地产开发企业应当制订前期物业管理方案，通过招投标方式选聘物业管理企业，签订前期物业管理服务合同，制定业主临时公约，按规定提供物业管理用房，配合物业管理企业搞好前期物业管理。

各职能部门应当密切配合，依法行政，从源头抓起，严格房地产开发项目审批，简化审批程序，加强市场监管，严肃查处违法违规案件，建立房地产市场预警预报体系和信用机制，进一步净化房地产开发市场环境，确保我市房地产市场持续健康发展。

二○○五年五月三日