单位自己新建建筑物是指具有建筑安装施工能力的企业,自己施工建设的建筑物为本单位使用。根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定:“单位或个体经营者聘用的员工为本单位或雇主提供应税劳务,不包括在有偿提供应税劳务之内。”因此,不征收营业税。
单位自己新建建筑物用于销售的,根据《营业税暂行条例实施细则》第四条规定:“单位或个人自己新建建筑物后销售,其自建行为视同提供应税劳务。”因此,应按建筑业3%的税率缴纳建筑环节营业税。
税额计算一般情况下按组成计税价格确定,即:
组成计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)
应纳营业税=组成计税价格×营业税税率。
另外,单位销售建筑物,根据《营业税暂行条例》第一条、第二条规定按“销售不动产”税目缴纳税率为5%的营业税。
例:某房地产公司当年新建家属楼一栋,建筑成本970万元,因职工分配住房难以进行,公司决定将其出售,取得收入1200万元。应纳营业税及会计处理如下(其他各税略):
1、家属楼完工时:
借:固定资产9700000
贷:在建工程9700000
2、家属楼出售时:
应按售价的5%缴纳销售不动产营业税
应纳营业税=1200×5%=60(万元)。
同时补缴建筑环节3%的营业税,若税务机关核定的成本利润率为10%,则应补缴建筑环节营业税为:
应纳营业税=970×(1+10%)÷(1-3%)×3%=33(万元)。
并作如下会计处理:
(1)取得收入时:
借:银行存款12000000
贷:工程结算收入12000000
(2)计提税金时:
借:工程结算税金及附加600000
贷:应交税金——应交营业税600000
补提建筑环节营业税时:
借:固定资产330000
贷:应交税金——应交营业税330000
(3)结转销售不动产成本时:
借:工程结算成本10030000
贷:固定资产10030000
(4)上缴营业税时:
借:应交税金——应交营业税930000
贷:银行存款930000
此项业务实现的利润=1200-1003-60=137(万元)。
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