《住房和城乡建设部关于印发的通知》第十七条、第二十九条规定:
业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意,可以选聘和解聘物业服务企业。
即,业主大会过半数业主同意就可以选聘和解聘物业服务企业了。回归到问题本身,分期开发分期交付的小区,还没完全交付,业主大会怎么召开?能否召开?开发商能否作为业主参加业主大会?
分期交付小区的如何成立业主委员会,就不做讨论了。从合同相对性角度上分析,开发商是不能私自解除前期物业合同的,因为合同不仅仅是约定的开发商与物业公司的,还包括业主。
所以从业主大会行使权利的角度上分析,有观点认为,住房和城乡建设部在制定指导规则时,约定的是面积及人数同时过半,目的应该是限制开发商擅自利用未交付面积过半时,行使权利侵害业主权利。故而从此角度上分析,专业部分占建筑面积超过半数且总人数过半,该条件针对分期交付分期开发的小区。如果业委会尚未达成成立的条件,开发商还是可以与已经交付的业主共同组织召开业主大会,经由业主大会决议解聘前期物业。
一、前期物业合同的内容
合同的内容就是合同的条款,是合同对当事人权利义务的具体规定。前期物业服务合同的内容就是通过合同条款反映建设单位与物业服务企业之间的权利义务关系,包含以下几个主要部分。
1、合同的当事人
物业服务合同的当事人就是建设单位与物业服务企业,其中建设单位以及物业服务企业一般都是法人组织。
2、物业基本情况
物业基本情况包括物业名称、物业类型、坐落位置、建筑面积等方面的内容。
3、服务内容质量
服务内容主要包括:物业共用部位及共用设施设备的运行、维修、养护和管理;物业共用部位和相关场地环境管理;车辆停放管理;公共秩序维护、安全防范的协助管理;物业装饰装修管理服务;物业档案管理及双方约定的其他管理服务内容等。
4、服务费用
服务费用包括:物业服务费用的收取标准、收费约定的方式(包干制或酬金制);物业服务费用开支项目;物业服务费用的缴纳;酬金制条件下,酬金计提方式、服务资金收支情况的公布及其争议的处理等。
5、物业经营管理
物业的经营与管理包括:停车场和会所的收费标准、管理方式、收入分配办法;物业其他共用部位共用设施设备经营管理经营与管理。
6、承接查验维护
承接查验和使用维护的主要内容包括,执行过程中双方责任义务的约定。
7、专项维修资金
专项维修资金的主要内容包括这部分资金的缴存、使用、续筹和管理。
8、违约责任
这部分内容主要包括违约责任的约定和处理、免责条款的约定等。
9、其他事项
其他事项主要包括合同履行期限、合同生效条件、合同争议处理、物业管理用房、物业管理相关资料归属以及双方认为需要约定的其他事项等。
二、前期物业服务合同的终止
在物业项目召开业主大会并成立业委会之后,该合同无论是否到期,都自行终止。由业主委员会和物业公司另行签署正式物业管理合同。
《物业管理条例》第二十六条规定:“前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”
《民法典》第九百四十条规定:“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前,业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”。
-
业主在物业服务合同未到期时能否解聘物业服务提供商?
333人看过
-
物业公司办理手续前期物业服务合同如何写?
485人看过
-
前期物业服务有什么内容,前期物业服务合同的内容
311人看过
-
如何解聘即将到期的物业合同?
493人看过
-
物业服务合同和物业前期合同的不同之处
451人看过
-
前期物业合同与物业服务合同两者的区别
335人看过
要约是一方当事人以缔结合同为目的,向对方当事人提出合同条件,希望对方当事人接受而订立合同的意思表示。 一个意思表示只有符合以下条件才构成一个要约,一是要约的内容必须具体确定,具备合同的必要条款;二是必须具有明确的订立合同的意图,并表明经对方... 更多>
-
如何解聘业主?解聘物业服务企业安徽在线咨询 2021-10-25是。以下事项由所有者共同决定(1)制定和修改所有者大会议事的规则(2)制定和修改管理规则(3)选举所有者委员会或更换所有者委员会成员(4)选择和解雇房地产服务企业(5)筹集和使用专业修理资金(6)改建、重建建筑物及其附属设施(7)共享和共同管理权利的其他重大事项。
-
物业无经过聘请进入小区,不按物业服务合同,进行服务宁夏在线咨询 2022-07-08另一方有权拒却,全面完成合同中限定的各项义务、时间,但部分履行不损坏当事人利益的除外,仍应继续履行合同.,以避免或减少损失。适当履行是指履行物业服务合同时、履行地点,即当事人必须按照合同限定的标的及其质量、地点。物业服务合同的履行不仅是指签订合同两方最后的托付做法。当缔约一方只履行合同的部分义务时,而且还包括两方一系列做法及其结果的总和。只有在事实上履行已成为不可能或不必要时。如果另一,能够暂时中
-
预售证前如何选聘物业服务企业甘肃在线咨询 2022-03-16建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业,对物业进行前期管理。提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招标投标方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但是,投标人少于三个或者物业管理区域的建筑面积较小的,经所在地县级物业主管部门同意,建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。前款规定的物业管理区域的建筑面积标准由市、县人民政府具体规定。
-
物业服务合同未到期业主可以解聘吗重庆在线咨询 2021-12-18物业服务合同未到期业主是否可以解聘,需要全体业主作出决定。除此之外,制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、选举业主委员会或者更换业主委员会成员;选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人等事项,需要业主共同决定。业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
-
前期物业合同到期后继续履行,如何认定前期物业服务合同的合同期限黑龙江在线咨询 2022-01-24前期物业服务合同已经过期,又无续签的情况下,物业服务企业仍旧继续在物业项目提供服务,仍旧对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动;就可以认定物业服务企业继续提供物业服务的事实。前期物业服务合同可以设定合同期限,也可以不设定合同期限,如前期物业服务合同已经到期,但是业主大会没有成立,无法从新选聘招投标,那么物业服务企业继续提供物业服务合同,可