商业贷款利率变化的因素有很多，具体情况分为以下几点：

一、影响房贷政策因素有哪些

1、宏观调控政策。历经史上最严房产政策调控，“房子是用来住的，而不是用来炒”的居住属性得到增强。全国多城、多地限购、限价、限卖，共有产权房、集体自建，多元化住房供给渠道相继打通。住房长效机制建立，在保障民生，改善住房同时，也极大抑制了炒房市场的蔓延。全国房价过快上涨的一、二线城市开始出现局部价格回调趋势。

2、资金供求关系。沿袭金融监管政策，金融去杠杆力度不会减弱，资管监管力度只会逐步加大，各类表外资金借道信托、基金流入房地产通道正逐渐被堵。房地产缺少实质性资金外援，这对绝大多数中小房地产企业来说，将是一个“致命”打击;房地产市场“钱紧”的局面不会得到根本性缓解，资金偏紧的供求关系很难短期改变。

3、利率市场走势。美联储连续三次加息，预计还将加息3-4次;全球主要国家和地区都不同程度出现加息预期，央行已通过公开市场操作平抑美联储加息影响。从全年来看，人民币存贷款利率不排除跟进加息的可能;一旦央行跟进加息，房贷基准利率也自然会随之上调。

4、外部监管环境。受环保督查和金融强监管的叠加影响，房地产企业会受到不同程度影响。违规占地、违建开发、首付贷、零首付等脱离市场监管的违规行为都将大幅度减少。外部监管环境的加强，将有助于个人住房市场的规范性发展。

二、银行为何“偏爱”房贷业务

1、房贷资本消耗少。按照银监会《资本管理办法》规定：个人住房按揭业务风险权重为50%，小微及其他个人贷款风险权重为75%，公司贷款风险权重为100%。也就是说，发放同样一笔100万贷款，住房按揭贷款风险资本占用仅为50万，而小微及其他个人贷款风险资本占用却为75万，公司贷款的风险资本占用则为100万。个人住房按揭贷款因抵押充足，风险缓释能力强，成为商业银行风险资本占用最少的一项资产业务。

2、房贷风险相对低。在经济下行期，企业破产、担保圈代偿等事件频发，商业银行纷纷加快零售业务转型。住房按揭贷款则成为零售转型的重点业务。从贷款不良率看，目前按揭贷款不良率平均在0.29%左右，远低于全部贷款不良率1.81%的平均水平;从不良贷款损失情况看，住房按揭贷款损失也是各类贷款中最低的。不良率不高，损失率较低是住房按揭贷款广受商业银行青睐的主要原因。

3、房贷利润率上升。住房按揭贷款作为一项轻资本消耗型业务。同样风险资产，住房按揭贷款的资产收益率将明显高于其他贷款。随着市场利率上升和房贷规模从紧，按揭业务以小额分散，议价能力弱的经营特点，利润率逐步得到提高。目前，首套房贷执行利率普遍上浮10%以上，二套房贷执行利率更是在20%以上，一些中小股份制银行和城商行甚至上浮至40%以上。

三、房贷涨价或是一种常态

房地产调控将继续坚持，但会有局部性缓和，一二线城市房地产交易量会温和增加;三四线城市会因调控松绑程度，出现差异性分化。总体来看，房地产交易会好于，房价会有所抬头，但不会出现报复性增长。受房地产市场差异化影响，个人住房按揭贷款将呈现出以下明显特征：

1、投放呈“前高后低”。出于经营效益考虑，商业银行会根据市场变化，积极发展住房按揭贷款业务。从全年投放节奏把握看，一季度将是商业银行按揭贷款投放高峰期，商业银行会在信贷规模相对宽松期，加紧住房按揭信贷投放，以实现早投放、早收益;二、三季度会保持较快增长态势，四季度开始进入按揭投放回落期。

2、利率或“全面上浮”。商业银行流动性决定房贷市场利率。市场流动性会有所缓解，但商业银行资金压力仍然存在，房贷利率全面上浮或成为一种常态。一般来说，流动性压力较大的中小股份制银行，因吸收存款成本相对较高，按揭贷款利率上涨幅度通常最大，首套房贷利率上浮区间预计在20%以上，二套房贷利率上浮区间会在40%-50%之间徘徊;国有大型银行因吸收存款成本相对较低，按揭贷款利率会保持小幅跟进，首套房贷利率上浮区间预计将维持在10%-20%之间;二套房贷利率上浮区间将保持20%—30%之间。受美联储加息影响，央行或进入加息通道，存贷款利不排除有上调可能。

3、交易量“恢复增长”。住建部部长王*徽最近指出，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求遏制投机炒房。其中，差别化调控政策，为三四线城市房地产“去库存”，一二线城市首套刚需和改善需求提供了增长机会。据此判断，房地产市场会呈现多元化发展态势，总交易量会明显增加，房价总体看涨。受此影响，住房按揭贷款交易量也会出现恢复性增长。