出卖人的违约行为导致无法购房则出卖人怎么承担违约责任-法师兄

出卖人的违约行为导致无法购房则出卖人怎么承担违约责任

来源：互联网时间： 2023-06-13 19:56:29 468 人看过

涉楼市新政的房屋买卖纠纷中，若出卖人存在违约行为，亦应承担相应的违约责任。出卖人的违约行为可分为一般性的违约行为与导致买受人遭遇调控政策的违约行为，前者可按照合同约定处理，而后者的情况较为复杂，当前实践中已经出现的三类典型案件是：

一是负有合同备案义务的开发商迟延履行合同备案手续;

二是负有过户义务的二手房出卖人迟延履行过户手续，导致买受人遭遇“限购令”限制，无法过户;

三是出卖人未完全履行贷款申请的配合义务，导致本可在政策出台前取得贷款的买受人贷款不成。

对于上述三类案件应区别处理：

第一类属于出卖人的违约行为与合同解除存在直接的因果关系，故可以适用合同解除的违约责任。须注意的是，虽然出卖人构成违约，但这种违约后果并非其在签约时能够完全预见的，毕竟合同备案在交易习惯中只是开发商的附随义务。因此，买受人实际损失的认定应当受到民法典“可预见”原则的限制，买受人主张适用合同解除违约金的，法院应向出卖人释明提出减少违约金的请求，通过对比约定的违约金与实际损失进行利益衡平，建议以双倍返还定金金额为宜;

针对第二类案件，履行过户义务属于出卖人的主义务，如果由于出卖人不及时履行该义务而导致买受人遭遇“限购令”，则属于出卖人的根本违约，应支持买受人解除合同，并由出卖人承担迟延履行及合同解除的违约责任;

至于第三类案件，虽然出卖人的违约行为与贷款不成有直接因果关系，但贷款不成与合同解除并无直接因果关系，故不适用合同解除的违约责任，在此情况下，应认定买受人有权解除合同并免负违约责任。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多迟延履行相关文章

二手房买卖
二手房买卖的违约情形，怎么承担二手房买卖的违约责任

一、二手房买卖的违约情形在二手房交易过程可能出现违约情形主要有以下几种：1、出卖人逾期交房、逾期办理过户手续、逾期迁出户口；2、买受人逾期付款、因买方原因不能办理过户手续；3、买方或卖方单方违约解除合同的违约责任；4、房屋质量问题的违约责任；5、房主在交房时转移或更换房屋附属设施或屋内物品的违约责任；6、根据买卖双方的特殊需要而可能产生的其它违约情形。上面提到的1、2两项属于逾期履行义务的违约行为，3属于不履行合同义务的根本违约行为，4、5属于履行义务不当或不符合约定的违约行为。但有时4、5这几种违约行为如果严重，可能会影响到合同的履行，也可能构成根本违约。比如买家逾期付款和卖家逾期交房都属于逾期的违约责任，但如果逾期的时间太长，守约方可以选择起诉要求对方履行义务，但起诉往往需要相当长的时间，而且胜诉后执行有时也是问题，与其如此，有时守约方不妨选择直接解除合同更有利。但如果违约方只是逾期，

2023-03-04

115人看过
二手房买卖
二手房买卖违约赔偿标准，二手房出卖人违约有哪些责任

一、二手房买卖违约赔偿标准二手房买卖违约赔偿标准如下：1.在二手房买卖合同中违约金的约定一般为总房价的20%。但是违约金具体多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定；2.在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，进行违约责任追究。但是只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。3.违约金的执行不一定完全按照合同约定执行。二、二手房出卖人违约有哪些责任二手房出卖人违约责任有：1.支付违约金，在出卖人不履行或不适当履行合同义务时向买受人支付一定数额的金钱；2.损害赔偿，因出卖人违约行为造成财产损失时向买受人所作的经济补偿；3.继续履行，法院或仲裁机关作出要求实际履行的判决或下达特别履行命令强迫出卖人在指定期限内履行合同债务。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务

2023-05-03

80人看过
不可抗力
房屋出卖人违约的类型

一、房子出卖人的违约类型商品房出卖人违约，是指出卖人不能依生意合同约好向买受人实行其交给标的物的义务，其间包含不能交给商品房以及逾期交给商品房两种状况。实践中经常呈现的出卖人违约类型包含以下几个方面：1、交给不能。当出卖人不能向买受人交给标的物时，则构成根本性违约，除非出于不可抗力等免责事由，均应当承当违约职责。2、交给拖延。商品房生意合同中，出卖人的给付，实践应由两部分组成，一是将房子交给运用，二是交给产权过户手续。此两种的给付拖延，仅仅给买受人构成某些经济损失，或遭受某些不方便，这些一般可建议违约补偿即可获取弥补，所以法令不应供给直接解约权。买受人只有在行使催告后，方可行使解约权。在此中，出卖人可建议某些不可抗力事由为抗辩。3、商品房的质量瑕疵。《商品房生意解说》第12条规则，因房子主体结构质量不合格不能交给运用，或许房子交给运用后，房子主体结构质量经核验确属不合格，买受人恳求解除合同

2023-04-27

82人看过
违约金
房屋租赁使用期间出现违法行为承租人是否承担违约责任

是的。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。由此可见承租人在租赁期间的违法行为是否是违反了租赁物的正当使用，若违反了租赁物的正当使用则是违约。一、租房违约怎么处理租房违约处理租房违约可以双方协议处理，如果在合同规定期限内，承租人或者出租人违约的，另一方可以要求违约方赔偿相应的违约金，具体的违约金额根据合同制定的违约金额支付。根据2021年生效的《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十一条规定，承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。二、租户出租的房子可以改变使用权吗？租户在征得出租人的同意下可以改变租赁房屋用途。承租人不经出租人同意，擅自改变房屋用途，如住宅用改为

2023-06-28

66人看过

买受人
民法典的买受人承担风险与出卖人违约责任关系是什么

一、民法典的买受人承担风险与出卖人违约责任关系是什么根据我国《民法典》的相关规定，买卖标的物毁损灭失的风险如果由买受人承担，也不影响买受人要求出卖人承担履行义务不符合约定的违约责任。《中华人民共和国民法典》第六百一十一条标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。二、标的物风险负担的基本规则是什么1、标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。2、因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，“买受人”应当自违反约定之日起承担标的物毁损、灭失的风险。3、出卖人按照约定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定之日起由“买受人”承担。4、出卖人将标的物提存后，毁损、灭失的风险由“买受人”承担。5、因标的物不符合质量要求，

2023-04-19

139人看过
格式合同
逾期交房违约责任如何约定,房屋出卖人何时构成违约

一、逾期交房的违约责任根据有约定按照约定处理，没有约定按照法定处理的原则，如果买卖双方对逾期交房的处理方式(包括违约金和损失赔偿额等)没有明确约定，则应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定处理。即：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。一般情况下，对损失赔偿额的确定是需要在诉讼过程中，通过法院委托有资格的房地产评估机构对同地段同类房屋租金标准进行评定来确定的。二、如何约定逾期交房的违约责任一般房地产开发商在出售期房时，通常以入住的时间为促销的手段，引起广大购房者的注意。

2023-02-23

158人看过
商品房买卖合同
出卖人解除商品房买卖合同不承担违约责任的情形有哪些

一、出卖人解除商品房买卖合同不承担违约责任的情形有哪些?(1)因不可抗力致使不能实现合同目的;(2)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(3)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(4)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(5)法律规定的其他情形。二、购买商品房要注意的事项：近年来，房地产项目不合法的投诉是一大热点，核实开发商提供的资料，保证五证俱全，是挑选房屋时要特别关注的。这“五证”包括：(1)规划部门的《建设工程规划许可证》;(2)国土部门的《国有土地使用权证》;(3)《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金，拥有产权保障);(4)建设部门的《建设工程许可证》;(5)国土部门的《商品房销售(预售)许可证》。为了明确开发商的用地是否是出让土地，购房者应重点审查下列文件：(1)《国有土地使用权

2023-04-16

288人看过
买受人
由于出卖人原因买受人迟延取得产权证，出卖人如何承担违约责任

[法律指引]《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所

2023-06-10

112人看过

继续履行
出卖人逾期交货违约责任的确定

出卖人逾期交付包括两种情况，一是，已经超出交付标的物的期限但仍未交付标的物的；一种是出卖人虽然构成逾期交付，但是标的物已经实现地向买受人交付。出卖人逾期交货的，构成违约，应当承担以下法律责任：（一）在出卖人已经为实现交付的情况下，出卖人应当向买受人承担逾期交付标的物的违约责任，包括：双方在合同中对出卖人逾期交货约定的违约金，未约定违约金的耳约定损失数额或损失的计算方法的，可以按照约定的数额或者损失的计算方法的，由出卖人向买受人赔偿损失，如既未约定违约责任又未约定损失数额或者损失计算办法的，由出卖人向买受人赔偿买受人有证据证明的损失，此种情况下，由于买受人已经接受出卖人的交付，所以买受人不应再接触合同。（二）在出卖人逾期交付的情况下，买受人可以要求出卖人继续履行交付标的物的义务，在出卖人无法继续履行或者符合法律规定的其他条件下，可以不再适用继续履行，买受人可以请求解除合同，并要求出卖人承担不

2023-08-11

110人看过
买受人
出卖人根本违约情况下的风险承担

因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。一、买受人如何主张解除合同出卖人应负标的物的品质瑕疵担保责任时，买受人有权主张解除合同。买受人主张解除合同时，应注意以下几点：（一）出卖人可规定相当期限，催告买受人于该期限内作出是否解除合同的表示。买受人于出卖人规定的期限内未作出解除合同表示的，丧失解除合同的权利。（二）因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。（三）标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除，但该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，当事人可以就数物解除合同。（四）出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受

2023-03-08

167人看过
二手房买卖
二手房买卖户口未迁出，卖方需要承担违约责任吗

如今二手房买卖的市场很好，其中一个原因就是户口的问题，这些大多是学区房。那么二手房买卖户口未迁出，卖方需要承担违约责任吗？买房该如何维护自己的合法权益？下文为大家详细分析。二手房买卖户口未迁出,卖方需要承担违约责任吗案情简介：原告吴某与被告高某于2010年6月2日签订《北京市房屋买卖合同》。合同约定：申请人以1420000的价格购买申请人与丈夫共有的位于“北京市丰台区镇国寺北街X号院X号楼X单元XXX室房屋;并对付款方式、房屋交付、违约责任、权属转移登记、争议解决等进行了约定，并约定被告在房屋所有权转移之日起30内，办理完毕户籍的迁出手续。合同签订后，申请人依约向被告支付全部购房款，双方于2010年7月28日办理完毕交易房屋的产权过户手续。依照合同约定，被告应在房屋所有权转移之日起30日内即2010年8月28日前，办理完毕户口迁出手续，但被告并未依约将户口迁出，导致纠纷，原告将被告诉到法院

2023-02-25

499人看过
结婚证
房屋买卖合同出卖人不能贷款是违约行为

1、根据我国相关法律法规，如果以按揭方式购房，购房人就无法获得按揭贷款。如果是贷款人造成的，则视为违约，对方可以要求解除合同并赔偿损失。第二十三条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》在商品房买卖合同中规定，因一方当事人的过错，买受人未以担保贷款方式订立商品房买卖合同的因其他原因致使商品房买卖合同不能继续履行的，对方可以要求解除合同并赔偿损失。当事人因不可归责于当事人的原因不能订立商品房担保贷款合同，商品房买卖合同不能继续履行的，可以请求解除合同，出卖人应当将购房款本金及其收到的利息、定金退还买受人。当我们抵押房子时，我们需要很多手续。首先，我们需要买家的身份证。另外，我们需要买家的户口簿原件。此外，我们还需要这些文件的六份副本。2。另外，我们按揭买房时需要准备结婚证的原价，另外我们还需要两份其他结婚证的复印件。3。按揭购房时，需要具备贷款资格，所以购房时，需要准

2023-05-08

401人看过

房产证
多久没拿到房产证就可以要求出卖人承担违约责任

未取得房产证的，可以要求出卖人承担多长时间的违约责任？1。商品房买卖合同规定的房屋权属登记期限？2。商品房买卖合同标的为未竣工房屋的，应当自房屋交付使用之日起90日内履行？3。商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自合同签订之日起90日内为90日。第十八条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中，因出卖人原因，买受人在下列期间届满未取得房屋所有权证的，出卖人应当承担责任对于违约，除当事人另有约定外：（1）商品房买卖合同约定（2）商品房买卖合同标的为未完工房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（3）商品房买卖合同标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同中没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照支付的购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息计收标准计算。对于这个问题，我们需要参考法律的规定，这样我们才能知道发生了什么。在房屋买卖中，要依法进行

2023-05-08

279人看过
不可抗力
什么情况下导致承租人索赔不能的，出租人要承担违约责任

1、未按约定将房屋及其附属设施交付承租人使用的，应当支付违约金；给承租人造成损失的，还应负责赔偿。2、交付的房屋及其附属设施不符合合同要求，或未按合同规定对房屋进行维修养护，危及承租人正常、安全使用的，应负责修理；承租人有权要求支付违约金；给承租人造成损失的，还应负责赔偿。3、出卖、转租房屋时，未按法律规定保证承租人优先购买权或优先承租权的，应负责赔偿损失。如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，依《中华人民共和国民法典》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。一、房屋租赁中出租人的义务有哪些？1、出租人收取租金时，应当按照租赁合同的约定，除租赁合同另有约定外，不得向承

2023-02-19

100人看过