二手房的交易，卖方需要注意5个问题。分别是：1、注意查验买方的身份信息；2、注意二手房的转售是否经过共有人、承租人、抵押权人同意；3、注意合同约定，尤其关于违约条款的约定是否明确等；4、注意约定二手房的交易时间、交易方式以及交易地点；5、注意约定二手房交易的价格。

二手房交易买方、卖方分别承担什么税费？

（一）理论上卖方承担哪些税？

卖方承担个税、增值税、印花税、综合地价款，不同房屋性质涉及税种不同。

1、个人所得税

根据2006年国家税务总局正式发布的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发［2006］第108号），自2006年8月1日起开始国内居民在进行个人二手房转让时，开始缴纳个人所得税，实施至今。

个税＝差额20％

其中，差额为房子的转让收入减去如下项目：

（1）房屋原值；

（2）转让过程中缴纳的税金；

（3）合理费用；

同时，不同类型的房子，差额并不一样。

商品房：个税＝差额20％

其中，差额指转让收入减去以下4种费用：

（1）购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；

（2）本次转让该套住房过程中缴纳的增值税；

（3）上限为10％的装修款；

（4）上次购房支付的房贷利息。

已购公房：个税＝差额20％，计算与商品房的唯一区别在于，装修款的上限可以达到15％。如果公房没有原值凭证，不知道差额，则按网签价1％征税就好。

经济适用房：含集资合作建房、安居工程住房。

同样是这个公式，个税＝差额20％

但差额指，转让收入减去以下5种费用：

（1）上次购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的契税；

（2）上次购房时按规定交纳的土地出让金；

（3）本次交易过程中缴纳的增值税；

（4）上限为10％的装修款；

（5）上次购房支付的房贷利息等。

而无论是哪种类型的房子，是否满五唯一是交不交个税的关键要素，即：

转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照差额20％征收个人所得税；

转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

2、增值税（包括增值税、城市维护建设费、教育附加费、地方教育及附加费）

增值税分为全额征收和差额征收两种，影响房产增值税的因素主要有1、是否满2年；2、房子是否为普通住宅

第一种情况：全额征收（房子不满两年）

增值税＝（网签价或核定价／1．05）5．6％（网签价、核定价哪个高取哪个）

第二种情况：差额征收（房子满两年，但是非普通住宅）

增值税＝（网签价或核定价－原值）／1．055．6％（网签价、核定价哪个高取哪个）

3、印花税

根据2008年财政部国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税［2008］137号），目前对个人销售或购买住房暂免收印花税。

4、综合地价款

综合地价款是专门针对经济适用房转让时需要缴纳的一项费用。

1）满五年才能卖。根据《北京市人民政府关于引发北京市经济适用住房管理办法（试行）》（京政发［2007］27号）和《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》规定，已购经济适用房家庭取得契税完税凭证或房屋产权满五年的，可以按照市场价出售该经济适用房。

2）2008年4月11日之后购买的经济适用房，产权人应按照原购房价格和出售价格之差的70％，补交土地收益等价款；2008年4月11日之前购买的经济适用房，按照网签价的10％补交综合地价款。

（二）理论上买方承担哪些税？

买方承担的税费：契税、土地出让金，如下：

1、契税

第一种情况网签价高：

1）90平米以下（含），契税＝（网签价－增值税）＊1％

2）90平米以上契税＝（网签价－增值税）＊1．5％

3）二套购房：契税＝（网签价－增值税）＊3％

第二种情况核定价高：

1）90平米以下（含），契税＝核定价／1．05＊1％

2）90平米以上契税＝核定价／1．05＊1．5％

3）二套购房：契税＝核定价／1．05＊3％

2、土地出让金

二手房交易过程中的土地出让金，主要是针对房改房，也是公房。这类房屋是在划拨的土地上建造的，交易是需要补交土地出让金。有两种情况：

1）如果业主当年以成本价购房：当年成本价建筑面积1％

其中，当年成本价一般按照当地住建部门给定价格计算，比如，北京城八区为1560元／平米，远郊区县为1290元／平米或者1120元／平米。

一套在朝阳区的100平米的公房，其土地出让金为：100平米1560元／平米1％，约为1560元。

2）如果业主当年以优惠标准价购房，有两步：

注意，先由业主向原单位缴纳土地出让金，补足成本价，也是俗称的优补成。

当年成本价建筑面积6％

由买家再交纳土地出让金：

当年成本价建筑面积1％

《城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：

（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；

（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

（三）依法收回土地使用权的；

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的；

（六）未依法登记领取权属证书的；

（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。