市民林女士有50万元资金，想投资房产，但在买房还是买商铺的问题上犯了难。

林女士介绍，她在二七路一带看中一个楼盘，其中住宅房的价格在8000元/平方米以上，一楼临街商铺3万元/平方米，二楼商铺1.8万元/平方米，因为资金有限，林女士倾向购买二楼的商铺，“住宅和商铺，哪个更适合投资？”昨日，顺驰不动产网络有限公司市场部经理乐凯表示：“从租金收益来讲，商铺投资肯定比房产投资收益大，一楼门面是首选。”

买二楼商铺不如买房

和住宅投资不同，商铺投资肯定是富人的游戏。乐凯表示：“住宅需求是刚性的，相对而言容易变现，而商铺投资是富人游戏，需要的资金量较大，出售也相对困难。”

分析林女士的投资倾向，“她想买二楼的商铺，我可以明确地说，还不如买房。”乐凯表示：“二楼的商铺局限性很大，武汉市目前有许多二楼的商铺都不成功，如果开发商没有整体营销计划，很难吸引人气。”

“投资商铺，一楼的门面肯定是首选。”乐凯谈到，林女士可能是嫌贵而想买二楼商铺，但是商业却是“嫌贫爱富”的，“那些成熟商圈，租金再高，也有人排着队等着租。”

林女士打算买的商铺属于社区型商铺，“和成熟商圈人流量不同，社区型商铺还要看入住率，社区商铺主要覆盖本小区和邻近的居民区。”

投资商铺讲究回报率

商铺投资是否成功，衡量标准就是回报率。“现在，商铺的年租金回报率在8%，就是很理想的了。”

林女士有50万资金，以3万元/平方米计算，她最多可买面积为30平方米左右的一楼门面。“买商铺要求首付五成，贷款最长只能贷10年。”这就是说，林女士买一套30多平方米的商铺约花费100万元，如果要实现年收益8%，也就是年租金收入8万元，月租约为6700元，“每平方米的租金在200元以上。”

以目前武汉市门面的租金行情来看，一个新的商业项目，在一两年内要实现这个租金水平，比较困难。“而且，新商圈的形成有一个过程，短期内，商铺空置的风险存在。”

当然，商铺投资看的是长远效益，好的投资，可以实现“一铺养三代”，“若区域发展趋势看好、人口密集度稠密的话，商铺租金水平将有较大上升空间。”

商铺投资的费用，乐凯介绍，各种交易费用有营业税、契税、印花税等，占总房款的9.8%。