二手房看年限的,超过两年的不需要,如果不超过两年就需要交了。
满二年非普通住宅需要缴纳增值税,房本不满二年需要缴纳全额增值税,房东净到手价不负责税费。
个人住宅满二年不需要交,不满二年或单位住宅和商业用房要交增值税,理论上是卖方出,实际上大多数是买方交。
二手房增值税计算
1、营改增对二手房交易产生什么影响呢?
“营改增”主要对个人二手交易的税收征管产生影响,此前营业税、个税、契税等,都是地税部门交税;“营改增”后,增值税要在国税部门交税,对征管有影响。
但是“营改增”具体政策没有出台,还难以判断个人二手房买卖交易中税负是否会变化。原来营业税是5%,改成增值税后,税率可能是6%,也可能是11%,还有可能适用征收率3%。
个人二手房交易中,需要交纳营业税的住房,税负是否变化还要看未来政策;但满2年住房免征营业税的政策,改成增值税后,应该会延续免征的优惠政策。
个人二手房买卖若改成增值税,则原来购买住房缴纳的增值税,在该套住房卖出时,已缴纳的增值税可能允许被抵扣掉。
比如,某套住房房主购入时是100万,缴纳营业税5万元,1年后卖出(不适用免征营业税条件)200万元,买房方需要承担10万营业税。
在增值税条件下,依据增值税原理,若按常规办法、仅对增值部分征税,即对住房增值的100万元(现价200万-原价100万=增值100万)征税,税率若为6%,需缴纳增值税6万元,税负有所下调;税率若为11%,需缴纳增值税11万元,税负有所上升。在增值税条件下,若按简易征收办法、以核定征收率征收,若征收率为3%,即对现在住房出售价格200万元征税,缴纳增值税6万元,税负也是减轻的。
不过,对于北上广深满2年(含2年)的非普通住房,现有政策为差额征税,其实已经借鉴了增值税只对增值部分征税的原理,营改增的影响还要看未来具体政策。
由于具体政策尚未出台,不排除具体政策设计上有调整,可能会对最终税负产生影响。
2、现有的二手房交易增值税是怎么算的?
第一、根据当地城市已有房产信息交易系统进行查询进行核定;
第二、无法通过交易系统核定的房产,可以直接按照房产购买时毛坯市场评估价进行评估,政府可以以略高于市场评估价(5-10%)基础上进行差额计算,这样投资客或二手房的卖方也不会有什么意见。
第三、装修费用变数太多,这部分买卖双方另外签署一份合同,自行解决关于装修费用交易问题。
第四、贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费可以当做成本,征税前应在进行差额计算之后扣除这些成本;
第五、物业管理费不计算成本内容,原因很简单,投资客或购房者已经享受了物业管理管理服务,已经消费的不做成本考虑。
第六,理顺思路:按照毛坯房产的市场评估价进行差额计算,扣除贷款利息、中介费用、交易当中涉及的各种税费之后,再进行20%增值税的征税。
截至目前二手房交易税费费清单,如下:
一、契税:
(1)首套房且面积90平米以下,成交价*1%;
(2)首套房且面积在90-144平米之间,成交价*1.5%;
(3)其他:成交价*3%。
二、营业税:2015年3.30新政规定,个人出售购买2年以上(含2年)的普通住房的,免征营业税。此项营业税由城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加和销售营业税组成,征收税率为5.6%。
三、个税:个税的征收方式为:应纳个人所得税=计税价格*1%(或1.5%、3%);普通住房1%,非普通住房或非住宅类房产为1.5%,拍卖房产为3%。对于个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一住宅,免征个人所得税。
四、印花税:买卖双方各0.05%:
五、土地增值税:目前对个人销售住房暂免征收土地增值税。核定征收方式:应纳土地增值税额=计税价格*核定征收率。一般城市土地增值税核定征收标准:商铺、写字楼、酒店为10%,其他非住宅类房产为5%。
六、登记费:个人住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。
七、房地产交易手续费:新建商品房按照3元/平方米收取,由转让方承担。经济适用房减半收取,由买方承担。其他情况按6元/平方米收取,由交易双方各承担50%。
八、佣金:成交价*3%,交易双方各付一半。
九、贴花:5元/套
十、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。
《增值税暂行条例》第九条规定,纳税人购进货物、劳务、服务、无形资产、不动产;
取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国务院税务主管部门有关规定的,其进项税额不得从销项税额中抵扣。
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二手房增值税由哪方承担二手房增值税由哪方承担安徽在线咨询 2022-03-09税费由谁来交是受到二手房供求关系的影响。在目前供求关系不平衡,也就是卖方为主导地位的情况下,卖方一般都会将税费负担转嫁给买方。所以说买卖的税费由谁交并不是绝对的,主要是买卖双方博弈的结果。在目前的情况下来说,卖方仍然处于主动的地位,所以税费一般还是由买方支付。不过随着买卖双方博弈的天平向买方倾斜之后,卖方可能会通过降价的方式来变相承担一系列费用。总的来说,作为卖方而言,更乐于见到的是收到整数的房款