返租商铺的法律风险有哪些-法师兄

返租商铺的法律风险有哪些

来源：法律编辑整理时间： 2024-04-30 14:01:53 301 人看过

在探讨返租式商铺的问题时，我建议阁下尽最大努力避免将这类物业纳入您的投资选择范围之内。众所周知，这些所谓的“返租商铺”实际上正是房地产开发商将物业销售给业主之后，再交由第三方或是内部机构运营管理，他们随即向业主做出承诺，声称会按照每年4％到12％的比例向各位业主返还租金收益，以作为对他们投资的回馈。诚然，对于某些投资者来说，这样的模式无疑具有极大的诱惑力，但我们必须认识到，市场环境中存在着众多难以预料的变数，这就意味着投资者需要承受较高的风险，而且他们实际所能获得的回报率很有可能并未达到他们最初的期望值。

《商品房销售管理办法》第十一条

房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。

房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

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其潜在风险之一便是可能发生开发商欺诈行为，部分开发商在获取购房者支付的款项之后，有可能卷走这些资金并下落不明。其次，当开发商通过融资或者其他变通方式获得了资金以后，他们可能会将这笔资金转移至其他项目中使用，然而若这些项目的运营过程中出现任何问题，都很容易导致资金链的断裂。再者，即使项目成功建设完毕，但由于经营管理不善，也难以实现预期的收益水平。此外，购房者所购买的商品房所在位置并不明确，因此无法顺利办理房屋所有权证书。最后，此类交易通常涉及到错综复杂的权益关系，极易引发债权债务纠纷。《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

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一是可能存在开发商的欺诈行为，部分开发商在拿到购买者的房款后可能携款逃匿。二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，如果项目运作某一环节出问题，会导致资金链断裂。三是项目建成后经营不善，无法达到预期收益水平。四是所购商品房位置不确定，无法办理房屋所有权证。五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷。部分不法开发商以售后包租、返租等形式拆零销售商业铺面进行非法集资。开发商在宣传中以提供固定的年回报，原价或增值回购，承诺无或低风险投资等方式，拆零销售大厅式百货商场、人防工程、酒店式公寓或办公楼。在与购房者签订购房合同时，开发商私下以另外公司(或经营管理公司)的名义与购房者签订委托租赁或经营协议，并承诺给予回报，或直接与购买者签订出售收益权的合同，实行非法集资。广大消费者在购买产权式商铺时，莫轻信高收益片面宣传盲目跟风投资，正确识别相关信息，对市场变化和投资项目的收益能力和投资面临

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在涉及到返租类型的商铺投资问题上，我向您强烈推荐谨慎处理并尽可能规避此类物业。这些被热炒的“返租商铺”实质上乃是房地产开发商将所拥有的房产出售给了业主，随后由第三方或者自行运营该商铺，并承诺每年按照4％至12％的比率为业主提供返租收益以作回报。诚然，这种模式对于某些投资者来说无疑具有极大的诱惑力，然而我们必须看到，市场环境中存在着众多的不确定性因素，投资者需要承受较高的风险压力，而且他们实际获得的回报率很有可能无法达到预期水平。《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

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针对返租型商铺这一议题，本人诚挚地建议阁下尽量规避此类物业的投资选择。所谓的“返租商铺”，实质上乃是房地产开发企业在成功向业主销售物业之后，引进第三方经营管理团队或者自行开展商铺运营工作，并承诺以每年4％至12％的比率向业主支付返租收益作为回报。尽管无可否认的是，对于部分投资者来说，这种模式或许具有极大的诱惑力，但市场环境中存在着众多难以预料的变数，投资者需要承受较高的潜在风险，同时其实际所能获得的回报率也未必能够达到预期水平。《商品房销售管理办法》第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

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一、商铺租赁合同中有哪些风险问题在商铺租赁合同中，存在一些风险问题需要特别注意。1．房屋出租人有可能解除房屋租赁合同。如果承租人未经出租人同意擅自转租，出租人有权解除与承租人之间的租赁合同。这将导致转租合同无法继续履行。2．如果出租人不同意转租商铺，次承租人必须立即归还占用的房屋。转租合同一旦被确认无效，次承租人只能向承租人索要已支付的租金和店面转让费，而不能要求出租人归还。3．次承租人对商铺或店面的装修在非法转租中可能面临被拆除的风险，而不能折价给出租人。这些风险问题需要在签订商铺租赁合同时充分考虑和约定。二、未经同意的转租影响未经出租人同意的转租会对合同双方产生一系列影响。1．出租人有权解除与承租人之间的租赁合同，这将导致转租合同无法继续履行。2．如果转租合同被确认无效，次承租人必须立即归还占用的房屋，并只能向承租人索要已支付的租金和店面转让费。3．次承租人对商铺或店面的装修在非法转租

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根据相关法律法规，商铺售后返租行为被视为非法行为。所谓商铺返租，就是开发商将一个大型商业项目划分为数百甚至上千份极小的产权商铺，出售给众多的小业主，并且，开发商还需与这些小业主签署返租协议，承诺在约定的期限内，商铺将由开发商进行统一经营，并按照约定的日期向小业主支付固定的租金收益。对于开发商而言，这种商铺返租模式能够迅速地回收资金；而对于广大的普通投资者来说，商铺返租无疑是一块诱人的大蛋糕，因为他们每年都能获得相当可观的投资回报，这远超过了投资住宅或写字楼所能带来的回报。《商品房销售管理办法》第11条规定房地产开发企业不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。

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