未过户房产买卖合同有效。法律规定,当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。根据该规定,依法登记权属证书只是物权变动的权利要件,而不是买卖生效要件,在尚未取得产权的情况下,双方签订《房屋买卖合同》的行为属于债权行为,不是物权行为,只要符合合同的成立要件,就应当认定为合同有效。
房产买卖合同公证的程序
房屋买卖合同公证属于涉及不动产转让的公证事务,根据(公证程序规则(试行》第十一条第二款规定,应当由不动产所在地,即房屋所在地的公证处管辖。
(一)应提交的证件、材料
申办房屋买卖合同公证,当事人应当提交以下证明材料:
1、申请人的居民身份证及复印件;委托代理人代办的,代理人应提交身份证件和授权委托书;
2、卖方要提供房屋所有权证书及复印件;
3、出卖共有的房屋,卖方应提交其他共有人同意出卖的书面意见;
4、草拟的房屋买卖合同文本;当事人可以请公证机关代为草拟;
5、单位购买私房的,买方应当提交房屋管理部门批准买房的批准文件;
6、公证机关认为需要提供的其他证明材料。如房屋蓝图,房屋管理部门对房屋的估价报告等。
(二)重点审查的内容
公证机关办理房屋买卖合同公证应当重点审查以下内容:
1、当事人的身份、资格和民事行为能力;如北京等大城市规定,购买当地的私有房屋,买方必须具有当地户口,外地人、华侨或外国人及港澳台同胞购买的,须经当地房产管理部门批准;
2、卖方是否享有出卖房屋的所有权,产权有无纠纷;共有房屋是否征得共有人同意,共有人是否放弃了优选购买权;
3、买卖双方的意思表示是否真实;
4、房屋所在位置、面积、结构等基本情况,买卖价格是否公平、合理、合法;
5、房屋是否已设定抵押或其他担保物权,抵押权人或担保人是否同意出售并放弃了优先权;
6、合同条款是否完备,内容是否真实、合法,文字是否准确;
7、有关批准手续是否齐备,证明材料是否齐全;
8、买方是否具有购买能力;分期付款的,要审查买方资金是否落实,有无保障,如有疑问则应要求买方提供必要的担保;
9、房屋是否正在出租,承租人是否主张优先权等。
(三)出证
经审查,公证处认为当事人具有完全的民事行为能力,意思表示真实,合同内容和形式真实、合法的,应当及时出具公证书。
《中华人民共和国民法典》第五百零二条:依法成立的合同,自成立时生效,但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定,合同应当办理批准等手续的,依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的,不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的,对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定,合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的,适用前款规定。
《中华人民共和国民法典》第一百四十八条:一方以欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为,受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
《中华人民共和国民法典》第二百零九条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。
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