已经抵押的房产仍然可以查封,但不影响抵押权人行使权利。已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力。因此,有一些已设定抵押的房地产,如果担保的债权数额较大,在拍卖该房产后可能无剩余的。人民法院就不再对该房产进行查封。已经查封的房屋不应再设定抵押。因为查封某一房产,就应当禁止对该房产进行处分。人民法院也只承认该房产在被采取查封、扣押之前已经设定的抵押权的效力。
一、什么是抵押权人和抵押人
1、抵押人
抵押人即抵押的设定人,是以自己的财产为自己或他人作担保的人。抵押设定人一般为债务人自己,但也可以由第三人为债务人设定抵押。第三人为债务人设定抵押的,该第三人称为物上保证人。
因为设定抵押是一种法律行为,因此设定人必须是有民事行为能力人。无民事行为能力人不能独立实施民事行为,其设定抵押的,当然无效;限制民事行为能力人,虽可独立实施与其认识能力相适应的民事行为,但因设定抵押涉及对财产的处分,且并不是为其生活所必须的行为,因此限制民事行为能力人设定抵押的,也应当认定为无效。
由于抵押人是以自己的财产作担保的,所以抵押人必须是对抵押财产享有处分权的人。我国最高人民法院在《意见》第113条中规定:“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的,应当认定抵押无效。”海商法第十二条中也规定,船舶所有人或者船舶所有人授权的人可以设定船舶抵押权。因此,对抵押物无处分权的人设定抵押的,抵押合同应为无效。
2、抵押权人
抵押权人是取得和享有抵押权的权利人,在抵押合同中,为被担保的债权人,即受抵押权设定的债权人。
抵押权人须为债权人。在法系因承认原始的所有权人抵押,土地所有人得为自己设定抵押权,抵押权人不须为债权人。而在不承认原始的所有人抵押制度的立法上,抵押权人只能是债权人。不能成为债权人的,不能为抵押合同设抵人的相对人。
抵押合同的债权人,是依约定取得抵押权的一方,并不负担任何义务。因为债权人仅因抵押合同的订立而受利益,依法律规定,未成年人可以实施纯受利益的行为,所以未成年人也可以为设定抵押合同的相对人。
抵押的财物与债务之间应该由双方进行协商,保护当事人双方的合法权益。一旦无法进行偿还时,应该按照法律规定将抵押物交给债权人,拒不交出的债权人可以向当地的人民法院进行诉讼,保护自己的债权权益。
二、房屋抵押权的效力如何认定
根据房屋抵押效力所指向的对象,一般可划分为对内效力和对外效力。
一、对内效力
1、房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。
2、房屋抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。从抵押权行使之日起,抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人,抵押权的效力不及该孳息。
二、对外效力
1、房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定,其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。
2、抵押合同以登记生效的,按照抵押物登记的先后顺序清偿;顺序相同的,按照债权比例清偿。
3、房屋抵押权的实现受到一定限制,其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。
4、抵押人将已设定抵押权的房屋出租的,房屋抵押权的效力及于该租赁关系,租赁权因抵押权的实行而归于终止。
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