1、申请：区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请；2、项目立项：由市规划局会同市发改委、国土资源局、土地储备中心进行初步审查。符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后，由市发改委出具项目立项批复；3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由区政府（开发区管委会）会同市规划局编制，报市规划委员会审批。

海口城中村改造

从海口最繁华的海秀东路明珠广场路段向右拐，前行大约500米左右，就可以走到海口目前最大的城中村之一——大英村。在这里，是与繁华有序的海秀东商圈截然不同的世界：拥挤的建筑、凌乱的电线、狭窄的小巷、阴暗的光线在海口，类似大英村这样的城中村及环境较差的街区近80片，占地面积1000多公顷。

这意味着，将品位之城和最精最美的省会城市作为自己未来目标的海口，在旧城改造上还有漫长的路要走。

改造势在必行

随着中国城市化进程的加快，农村土地逐步被征用，于是出现了被城市包围又基本没有耕地的农村，这就是城中村。而海口市随着主城区的不断扩大，城中村也越来越多。如何管理这些经常与混乱、隐患等字样沾边的城中村，一度是海口政府官员十分头痛的问题。

自1992年开始，海口市就试图以改造面积最大的城中村玉沙村为突破口，展开对旧城区拆迁改造的工作。但由于政策资金未落实和村民反对等种种原因，政府多次组织拆迁改造未果。2004年玉沙村的拆迁改造再次被提上议事日程，并承诺3年之内完成迁移、改造工作，但事实上直至2006年年初，玉沙村的迁移工作仍未进行。

海口在城中村改造工程上的拖延招致了社会各界的批评。

2006年海南两会召开期间，政协委员提交了一份以尽快改造城中村为主题的提案，敦促政府部门尽快启动城中村改造项目。曾宪云在提案中指出，虽然这些城中村是海口迅速发展增容后的正常现象，但脏、乱、差严重，同时也极大地影响了海口市的统一规划和发展，影响了城市管理和社会治安秩序；也相应地影响了海口对外形象，影响了海口向国际化旅游城市迈进的步伐。因此解决城中村问题，对其进行规划与建设势在必行。盛海口市政府曾多次下决心并计划尽快改造，仅仅见诸报端的有关报导就有好多次，然而只见打雷，不见下雨，迟迟不见行动。

曾宪云提出，既然政府已经决心要改造这些城中村，就应该尽快迁移，不能无限期拖延下去。如果再这样下去，最后的结果将会使城中村的改造、拆迁工作难度加大，特别是对于投资者，意味着他们将要付出更多的代价，政府也将背上更加沉重的拆迁、安置包袱。

而来民间的声音也认为，由于城中村的居民素质相对较低，居住条件差，生存技能低，就业比较困难，直接影响了社会和谐稳定和市民的生活质量。如何解决他们低水平的居住条件和就业问题，是非常重要的民生工程。更为重要的是，城中村因为历史原因，一般占据着城市比较重要的商业地段，如果能够成功改造，在解决居住条件的同时，能够创造一些商业机会，更能提供优质的商业地段，为城市建设、解决就业提供基础。如果城中村改造能顺利、及时进行，社会效益、经济效益都将非常好。

或许正是这些批评的声音，促使海口市下定决心启动旧城改造工程，并于2007年和2008年顺利完成了玉沙村和海甸溪北岸东段两个城中村的拆迁安置工作，并成功地将两块土地以拍卖的方式推向了市场，其中玉沙村的成交价格在当时还创造下了新地王的名头。

品位之城的未来

对玉沙村和海甸溪北岸两个城中村改造项目的顺利实施，显然让海口尝到了甜头，在2008年8月举行的海南（香港）经贸活动周上，海口市一举推出了白沙门村、下洋村及瓦灶村、博义片区、滨江西流水坡片区四大旧改项目，并与相关开发商签订了协议。

参与白沙门村改造旧改的是一家名为深圳华熙投资有限公司的企业。该企业曾经成功投资深圳怡枫园房地产项目和非洲矿产资源开发，具有较强经济实力。此次签署合作协议，签约金额约20亿元左右，初步计划拆除建筑面积为4．26万平方米，临街300米，纵深160米。目前正在规划阶段，未来累计投资预期将达190亿元。

海南金利源房地产开发有限公司有意与政府合作，对下洋村、瓦灶村进行旧改，签约金额将逾9亿元，该片区改造，计划将拆除建筑面积9．2万平方米，涉及拆迁补偿金1亿元以上。

与美兰区招商投资建设有限公司签约，合作投资30亿元对滨江西流水坡片区进行旧改的是深圳海华投资发展有限公司，这一片区计划拆除面积约1．43万平方米，临街52米，纵深400米。作为在海口投资开发了浪琴湾国际温泉度假村和城市海岸项目的大型房地产企业，其前两个项目的成功运行，对海口进行下一步旧城区改造与开发积累了一定的经验。据透露，目前该片区旧改计划于2015年完成。

而龙华区政府与信恒集团有限公司共同开发打造的博义片区（包括博义村、盐灶村、八灶村）旧改项目也颇受关注。据了解，该项目将对片区内的2200余亩范围内进行旧改，实施分期有序地开发，项目总体累计投资预期将超过121亿元。

2009年7月，龙华区政府宣布全面推进新一轮旧城区（城中村）改造，启动区内大同里片区、南航西里片区、秀英村等34个旧城区改造项目。

如果说城中村的出现见证了一个城市的发展，那么它的消失同样也在造就一个新城区的出现。而海口正是希望通过对一个个城中村的改造，完成自身的美丽蜕变。

2008年8月，海口市政府常务会审议通过了《海口市新一轮旧城区（城中村）改造工作方案》，计划用3年到4年时间，启动并完成新一轮旧城区改造任务，涉及海口市秀英区镇海村等总共24个旧城区（城中村），用政府官员的话说，这是全市范围一次规模空前的旧城改造，改造后的海口将是一个全新的城市。

据相关资料显示，在海口约91平方公里的城区面积内，现有城中村及环境较差的街区近80余片，占地面积1000多公顷，建筑面积约1000万平方米，危房建筑面积约占10％，涉及居民约5．6万户，人口22．4万人，占城市人口的20％。

这就是海口的梦想与现实，而在现实与梦想之间，还有漫长的路要走。

改造模式之变

在屡次启动对玉沙村拆迁改造未能成功之后，海口开始探索一种更为适合自身的城中村改造模式。

海口启动旧城改造项目，旨在改善百姓居住、生活环境，提高居民生活质量，使城市公共服务功能明显增强，城市品质明显提升，经济社会发展更加和谐。

海口一官员表示，由玉沙村改造开始，海口的旧城（城中村）改造着力追求城市整体效果，使城市增值，而不追求单个项目的利益。不再像过去那样将拆迁安置与开发捆绑在一起，而是由政府来建安置房安置居民；旧城区规划是为整个城市设计的，规划不会被开发商牵着鼻子走。既然是公共性质，政府就不能从中谋取任何利益，这就是我们后来一再强调的零收益原则。

玉沙村的成功改造即得益于此，政府主导、让利于民、和谐共建的工作思路，以完善城市功能，提升城市品位，创造就业，形成产业，改善居住环境为目标，始终坚持零收益原则，这些都成为了玉沙村旧改项目成功实施的关键节点。

海甸溪北岸改造延续了玉沙村改造中最成功的经验，同时针对改造片区的实际情况，在区政府组织实施的过程中不断针对群众反映的具体问题，尝试用创新的方式加以解决，取得了阶段性的成果。

而在改造城中村的过程中，海口市也进一步丰富了旧城区改造项目的改造模式。按照市政府统筹、区政府实施的旧改工作方针，海口探索出了三种框架模式。

第一种是区政府贷款融资改造，即区政府向金融机构贷款融资，实施项目改造拆迁，区政府负责制定拆迁补偿安置方案，作为改造项目拆迁人或指定其它合格的机构进行项目范围内的拆迁、补偿和安置，项目范围内可出让土地将依法进行招拍挂。

第二种是区政府与开发企业合作改造，即区政府与作为项目业主的开发企业签订合作协议进行合作改造。区政府作拆迁人的，由区政府制定旧改项目拆迁补偿安置方案；开发企业作拆迁人的，由区政府负责指导监督开发企业制定旧改项目拆迁补偿安置方案，并协助开发企业完成拆迁、补偿和安置工作。改造区域完成拆迁后，可出让土地使用权通过土地招拍挂方式取得。

第三种是区政府引导被拆迁人成立股份公司，与开发企业合作改造。即区政府引导项目范围内的被拆迁人成立股份公司，与提供改造项目资金的开发企业（项目业主）合作改造。股份公司作为项目拆迁人在区政府指导和监督下制定拆迁补偿安置方案，并会同开发企业共同完成拆迁、补偿和安置。

《土地管理法》第十五条各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。土地利用总体规划的规划期限由国务院规定。