1、商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿制度，对于有效保护买受人的合法利益，有效惩治出卖人欺诈和恶意违约行为，维护房地产市场交易安全，具有重要意义，推进社会诚信建设。本文首先阐述了商品房买卖合同中惩罚性赔偿的特点，然后探讨了如何在商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿。首先，适用惩罚性赔偿的前提。商品房是房地产企业开发并向社会出售的住房，而存量房、经济适用房、集资房和宅基地不属于商品房，商品房买卖合同司法解释规定的惩罚性赔偿不适用。购房者可以是自然人，也可以是法人或其他组织；购房目的可以是生活消费或投资收益。2。惩罚性赔偿适用于特定情形。商品房买卖合同司法解释第八条、第九条适用于欺诈和违约的惩罚性赔偿，虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等欺诈和违约行为不适用于惩罚性赔偿，出卖人承担一般赔偿责任违约。惩罚性赔偿的前提是合同的无效或终止。买方请求惩罚性赔偿，应当首先请求宣告买卖合同无效，或者请求解除或者终止买卖合同。相反，即使出卖人有欺诈和恶意违约行为，但买受人不要求确认买卖合同无效，或者不要求解除或者终止买卖合同，也不能要求惩罚性赔偿。惩罚性赔偿不同于一般的违约赔偿。合同无效或者解除的，当事人应当承担缔约过失责任，赔偿范围为信赖利益；因违约终止合同的，违约方应承担违约责任，赔偿范围为履约利息。这两种赔偿的目的是弥补损失，而惩罚性赔偿的目的是惩罚。如果发生欺诈或恶意违约，卖方除承担赔偿外，还应承担惩罚性赔偿，但惩罚性赔偿必须以赔偿为基础，不能单独适用。惩罚性赔偿不同于双重赔偿。惩罚性赔偿并非直接适用于《消费者权益保护法》，而是惩罚性赔偿制度在商品房买卖合同纠纷中的具体适用。惩罚性赔偿制度起源于英美法系国家，适用于不同的领域。如《消费者权益保护法》规定，经营者提供有欺诈行为的商品或者服务的，应当按照消费者的要求增加损失赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价格或者按照食品价格接受服务的成本《安全法》规定，消费者生产不符合食品安全标准的食品或者明知是不符合食品安全标准的食品而销售的，除要求赔偿损失外，还可以向生产者或者销售者要求十倍于价格的赔偿。《消费者权益保护法》规定的双重赔偿与《商品房买卖合同司法解释》规定的惩罚性赔偿并不完全相同。前者适用于经营者欺诈提供商品或者服务，赔偿限额为消费者购买商品或者接受服务价格的两倍；后者适用于销售者欺诈、恶意违约的情形，赔偿限额不超过两倍超过已付购买价格的一倍。具体赔偿数额根据案件的具体情况，如出卖人的过错程度、主观恶性、情节严重程度、获利数额、损失大小、社会影响程度、经济状况等，买方的侵权程度和赔偿金额由法官决定。二是惩罚性赔偿的适用：根据《商品房合同司法解释》第八条规定，恶意违约包括两种情形：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人就将房屋抵押给第三人的；商品房买卖合同订立后，出卖人将房屋出售给第三人。商品房买卖合同订立后，商品房权属转移前，出卖人对在建工程和竣工商品房享有所有权，并有权处分其名下的财产，将在建工程抵押给第三人取得建设资金，或者将商品房再次出售给第三人。当不同权利发生冲突时，法院需要对抵押合同和售后合同的效力进行审查。第三人的利益受到法院的保护，意味着买方的合同目的失效。买受人可以要求解除合同，退还已付货款和利息，赔偿损失，并要求出卖人承担惩罚性责任。当然，法院对第三人利益的保护不是保护出卖人的自由处分权，而是保护善意第三人基于不动产登记信托的交易行为。相反，在下列情况下，买受人无需要求解除合同，更不用说要求惩罚性赔偿：

（1）出卖人未通知买受人将房屋抵押给第三人，但出卖人及时解除抵押，买受人可以（2）第三人行使抵押权，支付全部或者大部分房价款的，买受人可以主张权利优先于抵押权；（3）出卖人将房屋出售给第三人，但选择与原买受人履行合同的，或者后一份买卖合同无效的，原买受人能够实现合同目的的；（4）出卖人与第三人恶意串通订立商品房买卖合同并交付使用的，买受人可以要求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效。根据《商品房合同司法解释》第九条规定，欺诈行为包括四种情形：故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证；故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已卖给第三人的事实；故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房的事实。根据《商品房合同司法解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证的买卖双方签订的商品房预售合同无效。抵押物的转让，应当经抵押权人同意，转让价款应当提前清偿或者提存。未经抵押权人同意转让抵押物的，抵押权人仍可以行使抵押权。当多个销售合同有效时，卖方选择如何履行合同。最终，只有一个购房者才能取得房屋产权，而其他购房者却未能达到合同的目的。根据《商品房合同司法解释》第七条规定，出卖人将补偿安置房出售给第三人，被拆迁人要求先取得补偿安置房的，法院予以支持，第三人合同目的失效。出卖人应当坚持诚实信用原则，如实告知订立商品房买卖合同的有关事项。出卖人隐瞒事实，使买受人陷于错误，意思表示不真实的。买受人可以根据情况请求法院宣告合同无效、请求终止合同或者请求解除合同。第二，在什么情况下商品房销售应当双倍赔偿。

1。商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人房屋抵押给第三人，买受人不能取得房屋的，买受人可以要求出卖人双倍赔偿。商品房买卖合同签订后，出卖人将房屋出售给第三人，买受人无法取得房屋的，可以向出卖人要求双倍赔偿。出卖人在签订商品房买卖合同时故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假的商品房预售许可证的