在转按揭问题上,“转按揭”的推出引起了广大购房者的关注。那么,什么是“再抵押”?哪些购房者适合“再按揭”?而如何办理“再按揭”转让给第三人并申请个人住房贷款变更贷款期限、变更借款人或变更抵押贷款。“再抵押”的实质是购买不动产的借款人主体的变化。也就是说,购房者可以在还贷前转让或出售房产;购房者可以向银行申请二手房贷款。购房者在收入较低、还贷能力不足的情况下,也可以购买更便宜的住房。当他们的收入增加,偿还能力增强后,他们可以将首套房转售给他人,然后购买更好的住房。
主要有两种“再抵押”:一种是借款人无力还贷导致贷款主体发生变化,银行对转让的房地产进行处置;另一种是房地产转让导致产权关系发生变化,这也改变了贷款主体。其中,借款人变更称为“再融资”,原贷款期限延长称为“追加再融资”,抵押物变更称为“再融资”。
如何处理“再抵押”?目前,个人住房再抵押贷款一般发生在同一家银行之间。中国**北京分行“再按揭”操作的具体程序如下:
首先,银行将重新审核“按揭房”的合法性,并根据新买家的收入,重新审核新买家即新借款人的还款能力,确定贷款金额、期限和利息新买家的价格。
第二,银行核实新担保人的资格或实施新担保。
第三,新购房人审核合格后,未办理过户房屋产权证的,新购房人可以与开发商签订新的购房合同;办理过房屋产权证的,那么新老购房者就可以直接签订购房合同了。第四,新买受人以新购财产作为抵押物的,必须对抵押物重新投保。
第五,银行与新买家就新贷款金额和抵押物签订贷款合同、担保合同和抵押合同,办理抵押登记手续,发放贷款。同时,终止原借款合同,收回原借款并注销原抵押登记手续。
未取得产权证,如何办理“再抵押”?
如果购房者没有还清购房贷款,也没有办理房屋产权证,那么在需要办理再过户时,购房者需要与开发商签订终止销售合同的协议,新购房者与开发商签订新的销售合同,银行审核贷款银行将与新买家签订新的按揭贷款合同,并终止您与贷款银行之间的按揭贷款合同。
有抵押贷款的房子能拿到产权证吗?
按揭贷款只是购房的一种方式,并不影响购房者办理所购房产证。只有在取得产权证后,我们才需要向贷款银行办理其他证明,其他证明办理后由贷款银行代收,取得产权证后由业主自行代收。
转让抵押贷款时应注意什么?
办理转按揭时,因按揭贷款购买的商品房已在房管部门抵押,发生第二次转按揭时,应先征得抵押权人银行同意;第二次交易完成后,有时差在银行贷款与房屋产权转移之间,办理抵押权转移的过程中存在一定的风险。
此外,借款人申请个人住房“加按揭”贷款时,借款人在工行办理个人住房贷款的时间应在一年以上,且借款人有稳定的收入来源,能够按期偿还贷款本息。抵押物必须是现有的房屋,借款人应当对抵押房屋拥有合法完整的产权。此外,如果原贷款有两次或两次以上连续违约记录,借款人将无法申请额外的按揭贷款。另外,个人住房加按揭贷款加原贷款余额之和,不得超过原购房金额或评估价值的70%,商品房不得超过50%。
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