最近楼市出现很多新促销措施买家选择时应同时考虑其中的便利与风险

二套房首付五成、利率上浮10%以及停止向第三套以上房屋提供贷款等一系列房贷新政，令原本红火的房地产市场迅速冷却下来。然而在经历过2007年的“9·27”新政后，开发商们在应对信贷收紧之策上有了更多的招式，手段也更灵活，例如为买家垫首付、返租及打折优惠……记者采访了多家楼盘，并为买家分析各种促销措施的细节和风险，为买家安全置业提供参考。

招数一：七成楼款可免息分期支付

还款压力巨大小心断供

房贷新政对于二套房置业者要求其首付五成，对购买第三套及以上的业主可能不提供贷款。针对这个政策，某大集团推出了“首付只需三成，剩余七成款项全部免息分期支付”的做法。也就是说，买家在支付三成首付后，其余的七成房款可不需向银行贷款，而是免息分期支付给发展商就可以了。打个比方，买一套80平方米的两房单位，总价约60万元。购房者无论是第几次购房，都只要支付约20万元的首付款就可以购房，其余的40万元可分期在5年内免息付给发展商。

不过，有买家认为，“无息”似乎像一个噱头。因为很多人表示，如果选择开发商垫资的方式，那么楼价则要提高不少，相当于开发商已把买家应支付给银行利息也计算在价格之内了。

风险提示

买家选择这种方式，肯定是把相关的房产证明抵押在开发商处，如果买家不能按时还款，则需承担相应的违约责任。此外，开发商并不是金融机构，垫资会承担巨大的断供风险。对买家而言，短期内支付七成楼款，还款压力之大可想而知。

招数二：首期可分两次付

现金流是一大考验

允许买家分期付首期的办法现在也相当普遍，主要是一些针对二次置业的改善型楼盘推出。这些买家买房大多是自住，在房贷新政下，首付五成对于他们的现金流考验确实十分严峻。在这种情况下，买家可先付三成首期，其余两成由开发商代垫，在半年或约定的时间内买家把两成首付还给发展商即可。

风险提示

以一套200万元的三房单位计算，首付五成需100万元，买家先支付60万元，剩余的40万元需在半年内付清。买家需对自己在未来半年的现金筹集能力考量清楚。如果在这个时间范围内不能按时缴款，很有可能面临违约责任。

招数三：三年返租6%

吸引长线投资者

某豪宅最近推出了促销策略：头三年返租6%，开发商每年把总房款的6%以每个月返还的形式付给买家，而买家则把自己的房子交给开发商打理。如果以总房价300万元计算，年返租6%即为18万元，开发商分12个月返还给业主，每个月业主收益即为1.5万元。

风险提示

6%的出租回报率在广州目前的住宅市场算是相当高了，开发商这种营销策略对于长线投资者具有相当的吸引力。不过，返租只是保证了买家购买后一段时期的收益，但对如何运用银行贷款并无实质性帮助，买家仍然要理性估量自身的购买能力。

招数四：打折

辨清是否真降价

降价是最直接的促销方式。上周，某大型地产企业全面启动旗下楼盘8.5折优惠销售，而其他一些市区盘也采用了降价的方式，例如某盘在9.5折的基础上还可再减价10万元;珠江新城某盘9.8折后再送一年管理费。

风险提示

降价虽是最直接的促销方式，但买家还需练就一双慧眼，不要被一些降价的假象所迷惑。因为有很多开发商都是价格和优惠一起调整的，有些甚至是调高了房价，然后再打折，实际上并没有优惠或者优惠很少。买家可以查阅阳光家缘，了解楼盘前期已签约的价格，辨别价格到底降没降再出手。