为何要开征房地产税:

上海和重庆房地产税试点效果不如人愿;“存量房时代”的到来和地方财政收入的可持续性,呼唤房地产税的开征;房地产税在保障地方财政收入、抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等方面意义深远。

房地产税的国际经验:经济发展水平和人均国民收入越高,房地产税在财政收入中的比重越大;将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势;计税依据重视房地产市场价值因素,采取“宽税基、低税率”税制原则;开征房地产税对房价的直接影响较小。

开征房地产税能否起到抑制房价的作用,关键在于其能否改变市场供需关系的转变,以及对未来房价走势的预期。从需求端看,较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑;大都市圈化的开启,城市人口密度还有较大提高空间;家庭规模变小和微型家庭增多,房产需求增加。从供给端看,房地产税的征收将增加房产的供给。房地产税对一二线和三四线城市房价的影响将出现分化。理想条件下,在供大于需的城市中,这会促使投资者抛售房产,进而促使房产价格下跌;而对于供小于需的城市,开征的房产税则会转嫁给房产需求方,房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。

开征房地产税对租金的影响也将出现分化:对于人口聚集型城市,租金将呈现整体上涨趋势;而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市,租金并不会受到很大的影响。

开征房地产税对房价的影响--以北京为例:

一、新增供给:根据十九大对房地产的定位,假设人均免征面积为40、45和50平米(下同),在不同的情景假设下,存量房抛售面积占比约分别为6-19%、4-12%、1.5-4.5%;

二、新增需求:如果新晋移民中购房人口比重为50-80%,那么新增住房需求面积占比约为1.2-2%;

三、对有房家庭的影响:如果人均免征面积为40、45、50平米,对超出免征面积部分按照2017年前三季度的房屋实际价值的1%进行征税,那么北京市有房家庭人均年度征税额约分别为8500元、3500元、2000元;

四、对北京市房价的影响:如果人均免征面积为40、45、50平米,在不同情景下,房价变动范围分别为下降11-38%、10-25%、5-12%之间。