房地产抵押价格如何确定-法师兄

房地产抵押价格如何确定

来源：法律编辑整理时间： 2024-08-05 05:48:58 176 人看过

一、房地产抵押价格如何确定

1．确定房地产抵押价格的核心公式为：房地产抵押价格＝（市场价格－政府税费－贷款利息－违约金－损害赔偿金－处置抵押物过程中的费用－应补缴政府的出让金）x风险修正系数。

2．风险修正系数综合考虑了抵押期间房地产市场变化风险、处置抵押物时的变现难易程度、抵押物本身的折旧及其他灾害等因素。

3．这一公式遵循了保守性原则，确保了抵押价格的合理性和安全性。

二、抵押价值影响因素

抵押价值受到多方面的影响。

1．考虑到贷款存续期间房地产市场的风险，抵押价格应反映未来贷款到期偿还时的变现价格。

2．宏观经济因素如社会经济发展状况、房地产制度和政策以及城市规划等，以及微观因素如房地产的区位、利用方式、预期收益和建筑物质量等，都会对抵押价值产生影响。

3．金融机构在贷款无法收回时，抵押房地产的变现能力也是一个重要因素。

4．根据法律规定，土地用途变更和补缴出让金等因素也会影响抵押价值。

三、实现抵押权的费用

1．抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。因此，在实现抵押权时，需要考虑这些费用对抵押价格的影响。

2．这些费用包括但不限于拍卖或出售后卖方需向国家缴纳的税费、贷款利息、违约金、损害赔偿金和房地产变现所需的诉讼费、评估费、拍卖费等。

3．对于以划拨方式取得土地使用权的房地产，还需扣除应缴政府的土地使用权出让金。

这些费用的不确定性可能导致信贷风险，因此在确定抵押价格时应予以充分考虑。

声明：该文章是网站编辑根据互联网公开的相关知识进行归纳整理。如若侵权或错误，请通过反馈渠道提交信息，我们将及时处理。【点击反馈】

扩展阅读

律师服务

热门律师推荐

律师普法

换一批

更多法律综合知识相关文章

抵押贷款
银行发放抵押贷款时要对房地产进行重新估价抵押贷款申请人买进房地产时的价格，称为房地产成交价格

但是，金融机构并不把房地产成交价格作为确定抵押房地产价值的依据，而必须由发放抵押贷款的金融机构委托房地产估价机构对该房地产重新估价。因为当人不履行债务时，债权人（即金融机构）需要将该房地产予以变卖来实现它的债权，所以金融机构必须了解该房地产的实际价值是多少，这样才能确定其贷款额度（按房地产价值的一定比率确定），以确保贷款的安全。可用于消费抵押贷款房地产种类（1）个人拥有、权属没有争议、未在拆迁范围之内的公寓、住宅、别墅、商铺、写字楼均可办理消费抵押贷款；（2）已购公房、已购经济适用房需补齐土地出让金，已购公房、央产房需原购房协议，央产房还需获得上市交易批准；（3）为城八区及近郊区房产；（4）建造年代为82年以后的个人房产；（5）没有法院查封、扣压或采取其它诉讼保全措施的房屋。

2023-08-10

401人看过
抵押
如何进行房地产抵押,房地产抵押权实现后如何清偿

如何进行房地产抵押房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。房地产抵押权实现后如何清偿在房地产抵押权实现后，处分房地产所得的金额，应当

2023-04-30

224人看过
抵押物
如何确定抵押物抵押效力

抵押物清单是确定抵押物抵押效力、确定抵押物范围、固定抵押物状况的唯一有效依据，是抵押合同的重要组成部分，实质上就是抵押合同条款。然而我行目前的信贷人员普遍对抵押物清单的作用认识不清，从而造成了抵押贷款业务中办理的抵押物清单存在一些风险隐患，存在着抵押物清单未填写抵押合同编号及抵押物清单填写不细致或清单未加盖登记机关公章的问题。由于抵押物清单不过是抵押合同的组成部分，因此当抵押物清单未填写抵押合同编号时，将使抵押物清单与抵押合同缺乏对应性，不能证明此抵押物清单所列抵押物即为抵押合同所指的抵押物;而抵押物清单填写不细致，当抵押物被人为毁损时，由于抵押设定时抵押物状况记载不清，无法分清抵押当事人的责任，从而会对抵押物处分产生直接影响;抵押物清单未加盖登记机关公章，说明某抵押物的抵押仅仅是抵押当事人合意的结果，未得到登记机关的依法确认，因此，对于以抵押物登记为抵押合同生效要件的贷款抵押将成为无效抵

2023-06-15

489人看过
转让合同
划拨土地如何确定出让价格？

本文介绍了计算划拨土地出让金的几种方式,包括按成交价或基准地价平均标准计算,以及针对转让的划拨土地使用权补办出让时的计算方式。同时,还提到了土地使用权受让人有异议时的评估和出让金数额的计算方式。划拨土地使用权转让程序包括申请、受理和审查、地价评估、确定出让金、拟订出让方案、方案报批、发出准予转让通知书、公开交易和签订转让合同等步骤。计算划拨土地出让金的方式有以下几种：1.如果土地的实际成交价不低于所在级别基准地价平均标准，那么出让金就按照成交价不低于40%的标准来计算。如果成交价低于基准地价平均标准，那么就按照标准地价平均标准的40%来计算出让金。2、发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40％计算。3、通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40％计算土地出让金。4、划拨土地使用权成本价格占土地价格

2023-11-14

385人看过

在建工程抵押
如何确定在建工程抵押物的价值

1、土地权属在建工程的土地权属有两种性质，四种情况，即以出让方式取得的国有土地使用权；以租赁方式取得的土地使用权；以无偿划拨方式取得的国有土地使用权；集体所有制土地使用权。不同的权属性质和情况，其抵押评估价值内涵和被评估在建工程即将发生的经济行为是不完全相同的。2、项目权属对在建房地产项目的抵押贷款评估，要查明委估房地产项目是否属联建项目或是否有参建单位，委托单位对委估的在建项目整体或部分是否确实拥有所有权。若委托单位是委估对象的主建单位，另有一个或两个参建单位，则参建单位的价值不属于委托单位所有，其价值不属于委估房地产的抵押范围；若委估房地产项目是联建项目则委托单位对委估对象拥有的权利部分是多少？因此评估人员必须对上述情况进行充分的调查并把握，其中特别是要搞清楚项目公司的组成各方的权利状况以及各方之间的经济合同在法律上是否有效等等。评估人员只能对委托单位对委估房地产项目所实际拥有的权利部

2023-08-17

189人看过
法律综合知识
如何确定抵押房产是否可以出售

一、如何确定抵押房产是否可以出售抵押贷款的房子可以出卖，但和抵押权人另有约定的，执行约定。《中华人民共和国民法典》第四百零六条【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。二、抵押房屋如遇拆迁怎么办如果将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时将这一情况告知抵押权人，依法清理债务，或者为抵押权人重新设定房地产抵押。若抵押人未按规定作出上述行为，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，要求就欠款金额在补偿款中优先受偿。三、如何办理解除抵押房产手续1．借款人结清房贷后，持银行开具的贷款结清通知单，

2024-04-05

91人看过
抵押
抵押房产如何确定所担保的债权

一、抵押房产如何确定所担保的债权1、在设立抵押合同时包含下列条款来确定所担保的债权：(一)被担保债权的种类和数额；(二)债务人履行债务的期限；(三)抵押财产的名称、数量等情况；(四)担保的范围。2、法律依据：根据《中华人民共和国民法典》第四百条规定，设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：(一)被担保债权的种类和数额；(二)债务人履行债务的期限；(三)抵押财产的名称、数量等情况；(四)担保的范围。二、被担保债权的种类有哪些1、既可以是种类之债也可以是特定之债，可以是专属性的债务也可以是非专属性的债务，如果被保证的债务是非金钱债务，可以由保证人代替履行，如果不能代替履行，则由保证人承担赔偿责任。2、自然债务也可以作为保证的对象，保证人对保证人对已经超过诉讼时效期间的债务提供保证的，又以超过诉讼时效为由抗辩的，人民法院不予支持。3、对于未来的债权，也可以进行担

2023-06-12

484人看过
抵押
如何确定房产抵押最高债权数额

被担保债权的数额是指，在抵押合同中应确定被担保主债权的数额。特别是在当事人未约定所担保的范围时往往就根据被担保主债权的数额来界定抵押人的担保范围。因此被担保的主债权的数额在抵押合同中应予以载明。债权因合同、无因管理、不当得利、侵权行为四种原因而产生，我国“被担保的主债权的种类”，就是指“被担保的主合同产生的债权的种类”。当事人不能对因无因管理，不当得利，侵权行为产生的债权设定抵押。在我国，有名合同主要有：买卖合同、供用电、水、气热力合同、赠与合同、借款合同、租赁合同、融资租赁合同、承揽合同、建设工程合同、运输合同、技术合同、保管合同、仓储合同、委托合同、行纪合同、居间合同。除了法律规定的这些有名合同可作为抵押担保的主债权之外，其他合法有效的无名合同也可以作为抵押担保的主债权。需要注意的是，抵押合同对被担保的主债权种类没有约定或者约定不明，根据主合同和抵押合同不能补正或者无法推定的，抵押不成

2023-02-27

414人看过

收房
如何确定计入房产原值的地价

2010年12月21日，财政部、国家税务总局联合下发《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)文件，对土地使用税和房产税等相关问题进行了明确，该文件第三条明确了将地价计入房产原值征收房产税问题：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”除宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情况外，宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。现举例说明：例如，某工厂有一宗土地，占地26000平方米，支付价款26000万元，每平方米平均地价1万元，该宗土

2023-04-17

338人看过
抵押
抵押房地产拍卖价格评估的特点有哪些？

随着我国房地产市场的迅猛发展，以拍卖方式成交的房地产在房地产市场中所占比例越来越大，房地产拍卖价格的评估对房地产拍卖业的发展也起着愈来愈重要的作用，抵押房地产拍卖价格评估的特点有以下几方面。拍卖价格一般低于公平市价公平市价是指一宗房地产的产权在估价之日预期可合理地出售的最好价格。其假设条件为：A、一个自愿的出售者;B、一段在考虑了房地产性质和市场状况下面进行议价销售的合适的时期;C、在那段时期内房地产价格保持稳定状态;D、房地产价格完全受公开市场影响;E、不考虑购买者因特殊兴趣而给予的任何附加报价。房地产拍卖价格的形成都不能完全具备以上条件。首先，被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，所以不是自愿的卖主。其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易，而是在拍卖日公开竞投，买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易

2023-02-20

375人看过
二手房买卖
购买二手房时如何确定价格？

关于二手房，你需要搞清楚四个价格：成交价、网签价、指导价、评估价。1、成交价：是房屋的实际成交价格。2、网签价：是指在网管局系统里体现的成交价格。3、指导价：府根据他的权限和市场现状，给出的强制性的价格范围。4、评估价：是专业的评估机构通过一定的方法对房产价值进行评估，最终给出一个评估价。二手房买卖无效的情况有哪些二手房买卖无效的情况有如下：1．合同违反法律法规的强制性规定；2．合同违背公序良俗；3．当事人不具备缔约资格；4．合同当事人恶意串通，损害他人合法权益。根据《民法典》第一百四十六条第一款行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。《中华人民共和国价格法》第六条：商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定

2023-07-19

329人看过
配套设施
开发商如何确定商品房价格

开发商确定商品房价格，一般是考虑以下八项因素：(1)征地和拆迁补偿费；(2)勘察设计和前期工程费；(3)建设安装工程费；(4)住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)；(5)管理费；(6)贷款利息；(7)利润；(8)税金。上述几项因素，第一项费用差别最大，由所在城区、区域、地段所决定。商品房价格是怎么样构成的在房地产市场上，价格是购房者关注的核心问题。那么，商品房价格是怎样构成的：我国规定商品房价格的构成因素有：土地费用、前期工程费用、建筑安装工程费用、商品房的经营费用、小区内的配套费、开发企业的财务费用、利润和税金等费用。开发成本费包括：土地使用权取得费、前期工程费、建筑和安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发间接费等。期间费用指开发经营者在商品房开发期间为管理费用、财务费用、销售费用等与房产开发基础有关的支出。税金为依据国家税收法律、法规规定应当交纳的营业税、城

2023-06-13

286人看过

经济适用房
如何确定经济适用房的价格

依据我国相关法律的规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。《经济适用住房管理办法》第二十条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。经济适用房买卖条件按照规定，经济适用住房的产权是有限产权，土地未办理有偿使用，不得出租、出借，5年内不得上市交易。经济适用住房的房地产权属证书上会标记为“经济适用住房”。是否满五年要以契税票上的时间为准，经适房满5年补齐土地出让即市交易成为商品房。若购房者经济适用住房不满5年需退出的，由市住房保障管理

2023-06-13

70人看过
抵押
如何抵押租赁的房地产

租赁房地产如何抵押？律师答：城市房地产抵押管理办法第二十一条规定，以租赁的房地产作为抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人和抵押承租人，原租赁合同继续有效。抵押人应当与抵押权人签订书面抵押合同，自合同签订之日起30日内，抵押当事人应当向房地产所在地县级以上房地产行政主管部门办理房地产抵押登记。办理抵押登记，应当向登记机关提交下列文件审查：1。抵押当事人的身份证明或者法人资格证明；2。申请抵押登记；3。书面抵押合同；4。国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证。共有房屋应当提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明。5。证明抵押人有权设定抵押权的文件、资料。6。能够证明抵押房地产价值的材料；登记机关认为必要的其他文件。抵押权人处分抵押房地产的，应当事先书面通知抵押人和承租人。在同等条件下，承租人依法享有优先购买权。

2023-05-08

237人看过