业主委员会成立和运行中的常见问题-法师兄

业主委员会成立和运行中的常见问题

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-02 19:51:29 451 人看过

业主委员会的设立和运作的常见问题？

A：业主大会是决策机构，业主委员会是执行业主大会决定的执行机构。未经业主大会授权，业委会无权独立作出重大决策，这就保证了社区事务的权力掌握在全体业主手中，不会被某些人控制。（详见《物业管理条例》第十二条、第十五条）问：小区业主在业主大会上享有哪些权利？

A:下列重大事项必须经全体业主表决，并经整个物业管理区域内2/3以上有表决权股份通过：

（1）制定和修改业主大会和业主会议事规则；

（2）解散和选择物业管理企业；

（3）决定物业维修基金的使用和续期。也就是说，小区重大问题的决策权掌握在全体业主手中，业主委员会或业主无权代表全体业主决定重大问题。（详见《物业管理条例》第十二条、第十五条）问：业主大会与物业管理公司是什么关系？

A：业主委员会代表业主与业主大会选定的物业管理公司签订物业服务合同。业主大会与物业管理公司之间的关系不是对抗性的，而是一种平等、互利、共赢的契约关系。（详见《物业管理条例》第35条）问：如何选择物业管理公司？

A：业主大会授权业主委员会组织招标，通过招标方式选择具有相应资质的物业管理公司。但有下列情形之一的，经房产所在区县人民政府房地产行政主管部门批准，具有相应资质的物业管理企业可协议选择：竞买人不足3家或住宅规模较小。

问：业主大会和业主委员会的工作经费从何而来？业主委员会成员是否有报酬？

A：业主大会和业主委员会的工作费用通常包括购买基本办公设备（如办公桌、文件柜等）的费用、复制制作文件和宣传资料的费用，业主委员会办事员、委员的基本工作补贴（交通费、手机费等）。业委会成员的工作费用和报酬由业主大会决定。通常有两种情况：

1。全体业主按房屋建筑面积的比例收取和分摊。具体征收办法由业主大会或者业主会议事规则规定。与物业管理公司签订物业服务合同时，约定业委会成员的工作费用和报酬由物业管理公司承担。（详见《业主大会条例》第35条）

问：法律法规和政策对开发商配建物业管理用房有何要求？

A:1.第1页。《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《广州市物业管理办法》第三十二条规定，建设单位应当按照物业总建筑面积的千分之二提供物业管理专用住房，最低不得低于50平方米。

2。根据《物业管理条例》第三十八条规定，开发商配建的物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，临时用房和无规划依据的房屋（如架空层临时用房）不属于合法的物业管理用房。开发商配建物业管理用房已成为开发商开发住宅房地产项目的法律成本之一。

问：会所、地下和高架停车场是否属于所有业主？

A：根据规定，如果俱乐部和停车场的建筑面积不包括在公共区域内（即业主已分摊），则产权应属于开发商。如果包含在共享区域内，则产权应属于所有业主。通常在业委会成立前，业主无法获得小区的详细规划信息，因此很难判断俱乐部和停车场属于谁。如果成立了业委会，这个问题就会有答案。问：业主委员会的主要职责是什么？

A：业主委员会的主要职责是：召集业主大会，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选定的物业管理公司签订物业服务合同；及时了解业主和物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主大会的执行情况：业主大会执行业主大会的各项决定。（详见《物业管理条例》第十五条）

问：第一次业主大会如何确定业主的表决权？在第一次业主大会上，每平方米建筑面积的表决权四舍五入。（详见广东省建设厅粤建房字[2003]117号《关于贯彻执行物业管理条例有关问题的通知》）

？

A：业主大会召开时，业主可以直接到会议现场参加讨论，也可以委托代理人参加业主大会。他们也可以书面表达意见，对会议提出的问题进行表决。（详见《物业管理条例》第十二条）问：业主大会和居民委员会是什么关系？

A：在物业管理领域，业主大会、业主委员会要积极配合有关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，接受居民委员会的指导和监督。业主大会和业主委员会作出的决定，应当通知有关居民委员会，认真听取居民委员会的建议。（详见《物业管理条例》第十四条、第二十条）

问：个别业主和物业使用人违反业主公约和小区规章制度（如乱搭乱建、将住宅楼用作商业办公楼等），该怎么办？

A:1.第1页。物业管理公司根据物业服务合同或业主大会授权，采取批评、劝说、宣传等非强制性措施，制止业主和物业使用人违反业主大会和规章制度的行为。业主委员会有权对业主大会的执行情况进行监督，并采取批评、劝说、公示等非强制性措施予以制止。上述非强制性措施无效的，有关业主、物业管理公司、业主委员会可以向有关行政主管部门（如工商行政管理局、城市综合执法局、，（四）有关行政管理部门依法处理。有关业主、物业管理公司、业主委员会可以向人民法院提起民事诉讼（违约诉讼、侵权诉讼），由人民法院依法判决

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