代理人实施的民事法律行为所设立、变更、终止民事法律关系的一切结果都归属于被代理人。代理行为发生代理效力条件：代理人在代理权限内实施民事法律行为；代理人必须以被代理人的名义实施民事法律行为。

一、民法典中如何履行效力待定合同

效力待定的合同，要确定合同效力后再履行。如果相对人追认生效的，按合同约定履行。如果相对人不追认的，合同无效，不需要履行。

限制民事行为能力人实施的纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应的民事法律行为有效；实施的其他民事法律行为经法定代理人同意或者追认后有效。

行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。

二、法律禁止的代理行为包括哪些

为了确保代理制度的有序良性运行，维护被代理人的合法权益，有必要对代理人的行为进行一定的约束，法律禁止代理人在代理过程中进行下列行为：

第一，禁止“己代理”。所谓“己代理”，是指代理人在代理权限范围内代理被代理人与自己进行民事行为。在这种情况下，代理人既是代理关系中的代理人，又是第三人。违背了代理必须是代理人以被代理人的名义与第三人进行民事行为的基本规定。由于代理人没有同第三人进行意思表示，只有代理人自己的意思表示，故自己代理的结果往往只顾及到代理人自己的利益而损害被代理人的利益。因此，法律一般禁止“己代理”。

第二，禁止“双方代理”。所谓“双方代理”，是指一个代理人同时代理两个被代理人进行法律行为的情况。由于在民商事活动中，法律行为双方的利益往往是相冲突的，而代理人又同时代理双方为法律行为，不可能兼顾到双方当事人的利益，很有可能出现偏袒一方，而损害另一方利益的情形。故法律一般也禁止

“双方代理”。

我国律师法第39条规定“律师不得在同一案件中为双方当事人担任代理人”。

第三，禁止恶意串通。所谓“恶意串通”，是指代理人与第三人相勾结，实施损害被代理人利益的行为。这种行为显然违反了代理关系的诚信性质，是一种典型的滥用代理权的行为。

第四，代理人明知代理事项违法仍然进行代理行为。民事活动必须遵守法律，这是一切民事活动所必须遵循的基本原则。在代理关系中，被代理人授权的内容和目的应当合法，代理人在实施代理行为的过程中也应该合法。对于被代理人授权行为的内容或目的具有违法性，能够事先及时发现的，代理人应当拒绝接受。

三、购房定金合同代签是否有效

符合法定条件的购房定金合同具有法律效力。需要委托人的身份证、委托书、身份证及其证明文件。为了保证代理行为的有效性，可以到公证处进行委托公证。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。根据法律规定，当事人约定或者民事法律行为的性质，应当自行执行的民事法律行为不得代表。在代理权限内，代理人以被代理人的名义实施民事法律行为。