第一，开发商已经将房屋预售给买房人，但并未办理房屋过户手续，也未交房的情况，风险是由开发商承担的，这种情况作为买方对房屋损失是无需承受的。

第二，就是房屋已经预售给买方，还没有办理房产过户手续，在交房时发现房屋质量存在问题。房屋发生风险时买卖双方正在解决房屋质量问题的过程中，这时候双方其实还没有办理书面的收房手续，是不视为交房的，从法学角度即称为未交付，因而房屋发生风险损失时，即使买房已经入住在房屋中，也是无需承担任何风险的。

第三，如果交房时未发现质量问题而入住，不管是否已办理房产过户手续，风险都只能是买房自己承担了。

在二手房买卖上，双方已经签定了房屋买卖合同，如果未办理房屋过户手续，也未实际交房，或者虽然过户手续已完成，但没有交房，这两种情况下风险损失都由二手房的卖方承担。当然，如果买方已经入住房屋了，不管有否办理过户手续，风险承担自入住时就转移给买方了。

相关知识：

所谓风险，是指未来可能发生的、对房屋产生不利影响的行为或者事件。如地震、战争、泥石流、海啸、高空物体坠落和恐怖性爆炸等不可预见的可能性。风险造成的结果是不确定的，由于风险转移的时间对当事人双方的重要性，所以关于风险转移的约定成为中很重要的一个条款。商品房的交接，只是转移房屋的占有，此时房屋转让的产权登记一般尚未开始或正在办理当中，买受人仅享有房屋的占有权和使用权，房屋的所有权尚未转移给买受人。

从形式上看，交接就是房屋钥匙的交付和接收(俗称“交钥匙”)。但根据《解释》，交接不仅是房屋本身的交付和接收，即出卖人将房屋的占有转移给买受人，而且也是房屋风险的交接或移转。当然，这是针对买卖双方在合同中没有对“交付”进行约定时，法律所做的强制性规定，而假定买卖双方当事人签订买卖合同时，约定产权转让登记完成的时间作为“交付”的时间时，则房屋的转移占有不构成“交付”，不发生风险转移的法律后果。只有在具备合同约定的条件成就时，才发生风险转移的问题。

出卖人如果未能在约定的交接日期内交房，则房屋毁损、灭失的风险并未转移，仍由出卖人承担。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝收房的，房屋损毁或灭失的风险自书面交房通知确定的房屋交付使用之日起由买受人承担。因此，房屋交接对于双方来说都有重要的法律意义，应当十分慎重地对待。

风险承担也称为风险自留，是指企业自己非理性或理性地主动承担风险，即指一个企业以其内部的资源来弥补损失。

保险和风险承担是企业在发生损失后两种主要的筹资方式，都是重要的风险管理手段。风险自留目前在发达国家的大型企业中较为盛行。

风险承担是指项目风险保留在风险管理主体内部，通过采取内部控制措施等来化解风险或者对这些保留下来的项目风险不采取任何措施。风险自留与其他风险对策的根本区别在于：它不改变项目风险的客观性质，即既不改变项目风险的发生概率，也不改变项目风险潜在损失的严重性。