一、基本流程

购买二手房的基本步骤：初步确定购房资质——网上选址选房——预约中介及看房时间(最好约到离房屋最近的中介分店)——了解出售人的基本情况，排除风险——约谈业主，签约并交付定金——购房资质审核——网签——交首付、中介费、贷款审批——交税费过户——房屋抵押——全款支付后交房(交房可以双方约定)。

1、全款购房时效最高，签约后最快1个月就搞定；2、公积金贷款或者纯商业贷款：签约后预计2-3个月；3、组合贷款：4个月以上。

二、需求定位

需求定位包括大到地理位置及交通、小到小区环境、户型、面积等。可以在选房之前先根据自己的实际情况做好规划，这样可以缩小范围，节省时间和精力。

三、算账

购买二手房，有一些税费产生、且贷款额度有限制，必须提前做好一个测算。

1、税费：不同性质的房产，税费差异较大，简单介绍几种大家常遇到的

(1)契税：买方缴纳(且未必须缴纳，不分性质)，家庭首次购买唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%。购买非家庭唯一住房3%。

(2)普通商品房：

满五唯一(即出售房获取该房产已满5年，且是家庭为单位名下唯一住房)：营业税(3月30日最新政策，满二年就免征)、个税均免征；

满五不唯一：营业税免征(3月30日最新政策，满二年就免征)，个人所得税一般按照本次售价减去原购置价差额的20%征收。

不满五(3月30日最新政策，不满二年)：营业税5.6%，个税按差额的20%缴纳

(3)公房/央产房

公房税费：与普通商品房比，主要差异在土地出让金(有可能需要补足原来购房时优惠价的部分)和个人所得税。

2、首付款：如果父母经济困难无法支持首付，年轻人首付款压力大，所以需要好好计算。

3、中介费：建议选择正规可靠的大公司。

4、月供：

(1)贷款年限：影响因素有购房人年龄、房产剩余可使用年限、房屋结构(砖结构或者砖混结构贷款年限短，结构在房产证上有)，且公积金贷款最高年限一般低于商业贷款的年限，如果是组合贷款，那么就按照公积金年限统一执行。

(2)贷款利率：在测算时，建议选择比较保守的基准利率，请中介帮忙计算。

(3)贷款额度：根据贷款人的具体情况额度会有差距。

四、签约注意事项

1、买卖合同：是中介提供的固定版本，关键条款把握一下即可；

2、补充协议：双方特别约定都在该协议体现，特别提示买方根据个人风险的判断：

协商约定购房资质审核不通过及贷款审核不通过或获批额度不足情况下的免责条款；物业交割前预留尾款，以防卖方未支付物业费、水电、取暖费等；如业务户口落在本房上了，一定要让他在过户之前就迁出，避免影响你以后孩子上学或者落户等问题。

五、其他关注事项

1、购房资质审核：

(1)北京户口以家庭为单位可以购买2套房产；(2)非北京户口(双方都不是)，任何一人缴纳社保或个税满五年，家庭为单位可以购房1套房产；其中，社保必须连续至今不间断缴纳60个月。个税满五是以年为单位，只要本年缴纳1次个税即可。(3)购房资质审核：可以在签约之前就找你信任的中介给你审核，通过他们的网站提交资料后10个工作日出结果。

2、公积金贷款：(1)现北京市管公积金贷款，已经不需要进行信用评级了，可以申请到的额度主要看你的月缴存额、连续缴存期限、是否曾经提取过账户余额。(2)国管公积金贷款慢的很，而且批复金额及贷款年限低，具体不是很清楚。

3、商业贷款：(1)自行在人民银行征信中心网站查询个人信用记录，保留的记录是最近5年的，满5年就都销毁了；(2)一般人都是信用卡有逾期现象，可能对于银代贷款额度、贷款利率有影响。

4、定金、中介费、首付款：

(1)定金：因为无论定金协议怎么约定，只要交了定金并且获取“定金收据”，法律上规定一方违约就要双倍返还定金的；

(2)中介费：建议选择正规可靠的大公司。

(3)首付款：不用过早把钱都输出，先做一个短期理财(余额宝、7天理财之类的)；正常贷款买房的话，首付款在签约后1个月支付。

5、房本：

(1)如上最复杂的情况(即夫妻双方均无北京户口，男方个税满五获取购房资质，公积金主贷款人为女方)下，房本必须写2个人；

(2)如签约、资质、贷款均由一人完成，那么房本可以只写这一个人的。

6、购房资料准备

(1)夫妻双方基本资料：身份证、结婚证、户口本、学历学位证书、暂住证

特别提示：1、户口本和身份证的地址要保持一致；2、暂住证要在有效期范围内，且登记的身份证户籍信息必须与户口本、身份证完全一致。