房产投资是一笔不小的开支，房款动辄数十万元，因此市民买房投资前，有三大风险是必须事先考虑周全的，否则这三只虎会给你带来很大的麻烦。

楼价下降风险。楼价下降风险是指由于房屋价格下降，致使该房屋价值缩水，此时，部分抵押贷款人往往从理性角度选择违约，放弃房屋。对于投资者来说，他不仅损失了资金，同时也损害了他的信用度。对于楼价下跌风险，防范措施主要是要把握好整个房地产市场发展的形势，准确判断投资的时机。像在京的某大品牌公司，房价先是定在5000多元／平方米，结果没过多久，房价就降至4000多元／平方米，商家可能是出于促销的原因，可是对于先买了房子的人来说，则不是什么好消息。这还是在售楼盘呢，就发生了这么大的变化，就更不用说那些非在售楼盘了。事先如果没有一个正确的评估和预测，就要担上很大风险。

贷款利率风险。目前我国抵押贷款采用每月等额还贷法或等额本金还贷法，其利率根据中国人民银行的利率来调整执行的，一般在每年的1月1日对以往的贷款合同予以调整。根据《个人住房贷款管理办法》规定，我国金融机构发放住宅抵押贷款按法定贷款利率减档执行，期限超过10年的贷款，在3-5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，但上浮幅度不得超过5%。

收入风险。指由于贷款人收入发生变化，不能及时归还银行贷款的风险。某位在银行工作的朋友就曾经遇上过这样的情况，支付不起房子就要归还，因为违约还要交纳违约金，双重的损失。因此，应对此类风险的方法就是要根据自己的资金实力，量力而为，不要过分追求财务杠杆效益，将贷款比例控制在安全范围内。

随着人民银行存款、贷款基准利率的持续下调，从1996年起，我国的抵押贷款利率也多次进行了调整，抵押贷款的年限结构发生了很大变化，贷款最高年限从15年延长到30年，长期贷款利息水平下降相对较大，总体利息水平下降。

如果目前进行投资，向银行抵押贷款，现在的利率是历史上最低的，因此存在着利率上升的风险，一旦将来利率上升，也可能会出现无法归还银行贷款的情况。同时，也可能出现所出租房屋月租金价格小于归还银行本息的情况，这样就会给投资者带来损失。如果遇到银行抵押贷款利率上升，高于出租收益率，则应该及时将所持有的房屋出售，归还银行贷款，将剩余资金另外寻找收益率更高的投资机会。

买房警惕数字游戏合同如何签

2005-07-1509:38:27

购房人要把房地产商的承诺写进合同，首先就要尽可能在合同第三条及该条提及的附件一和附件二对购房人所购商品房基本情况描述清楚，并尽可能利用合同第三条后面的空白行，要求房地产商写上如其表述的商品房基本情况与实际交付情况不符时，应具体承担什么样的赔偿责任。没有具体赔偿责任的约定，第三条对商品房基本情况表述的作用将会大大降低。

8号楼为何变成4号楼

如果有人说他收房时找不到自己所买的房子了，您信不信？这并非是耸人听闻，已有几位买房人问我在这种情况下怎么办？

现在有不少国人对数字非常重视，为了一个靓号，不惜一掷千金，有些房地产商为了迎合人们的心理，卖房时将幢（座）号、层数、门牌号避开4、13、14、24等数字，有的是跳过，有的是用3A、12A、15A、25A等数字代替。因此，购房人在约定合同第三条时首先要查验清楚房地产商填写的房屋坐落、层数、面积等基本情况是否符合该房屋所在项目的《建设工程规划许可证》和经过批准的设计等合法有效的证明材料，自己所买的房屋所在幢（座）号、层数、门牌号是否与所附的规划、设计图的标注一致。

如果不一致，对数字特别在意的人就要有心理准备，房地产商交房时幢（座）号、层数、门牌号发生变化怎么办？现实中确实有不少签合同时跳过去的号交房时不跳了，挑了8字的人实际收到的成了7字，甚至有的8号楼莫名其妙地变成了4号楼。因此笔者建议这些购房人最好事先在合同中和房地产商约定清楚如交房时出现这种问题，房子是可退还是可换，不然到时即使法官认定房地产商在这个问题上违约，但由于没有具体赔偿依据，凭法官自由裁量，购房人很难根据自己的“迷信”达到退房或换房的目的。

图纸尺寸要标明

合同第三条提及的合同附件一是房屋平面图，房地产商通常会提供一个购房人所买房屋的平面图，购房人不要接受不规范的草图或没有尺寸的示意图，而应要求房地产商在这个平面图上标清所有尺寸，需要文字说明的尽量详细，平面主要尺寸、墙体厚度、门窗尺寸、管道井尺寸、空调位尺寸要全，房号和房屋在整幢楼中的确切位置及朝向也要在平面图中标清楚，并在第三条的相关空格中填清楚房屋的用途、结构、层高。

在这里需要提醒购房人注意的有两点：

1．有些预售许可证上的房屋用途写的是公寓，这是一种似是而非的写法，公寓就是住宅，不要以为公寓就可商住两用。到目前为止，商住两用房还仅仅是房地产商为了房屋促销宣传使用的一个词，国家根本就没有这个有关房屋用途的用语。当然我们不得不承认目前买这种商住两用房开公司的人能得到税低、贷款比例高等一些眼前利益，但长远利益是否能得到保障仍是一个未知数。为了居住而买“商住两用楼”，则是有百害而无一利。

2．层高包括楼板的厚度，购房人自己在房间内量的高度叫净高，因此购房人最好要求房地产商在合同中能说明楼层净高。

绿化率并非绿地率

购房人在关注自己所买房屋平面图的同时，还应尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区的整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有建筑的位置、大小和高度及绿地面积。由此购房人可以从图纸上算出自己所购房屋所在小区的建筑容积率、绿地率，并确定自己所购房屋采光有无遮挡。

购房人在进行这些约定前有几个概念需要搞清：

1．建筑容积率是指小区规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。房地产商不是根据小区的土地面积而是根据建筑容积率缴纳土地出让金，人防工程属国家所有，不计算建筑容积率。房地产商为了少交土地出让金，往往也不把地下车库算入建筑容积率。建筑密度不同于建筑容积率，它是指小区所有建筑基底面积之和与规划建设用地之比。规划建设用地面积是指小区用地红线范围内的全部土地面积，包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等。

2．房地产商通常在广告中使用绿化率一词，根据园林专家介绍，这也是一个不准确、不规范的用词。在国家关于园林绿化的用语中，准确的应为“绿地率”和“绿化覆盖率”两种叫法。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。距建筑外墙1．5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，所以绿化覆盖率有时能做到60％以上。购房人要注意房地产商在销售楼盘时宣传的绿化率实际不少是绿化覆盖率。

来源：北京日报