房价目标数据须扣除保障房,避免价格“失真”
新政:各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于1季度向社会公布。
武汉现状:2011年是武汉执行本轮房地产调控的首年,当年武汉房价最终上涨3.72%,低于GDP和人均收入12%左右的涨幅。2012年,武汉房价同比更下跌1.01%,成为7年来首度下降。但上述价格都包含了保障房。
解读:中国指数研究院(华中)研究总监李国政认为,中央要求各地公布纯商品住房价格控制目标,表明已意识到近年各地保障房大量上市,对商品房价格起到了“摊平”作用。以武汉为例,去年保障房成交占总量14%,当年武汉官方房价6349元,但若剔除保障房,实际成交均价约为6900元。目前,武汉年度限价目标是低于GDP和人均收入涨幅,近几年武汉城市居民人均可支配收入增长较快,所以武汉限价压力暂不大。
相关知识阅读:新国五条关于卖房所得征收20%个人所得税
新国五条20%个税征收的细则内容:包括税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。
解读:征收差额20%个税并非想象那高差额并不等于现值减原值
其实,2005年国税总局发布《关于实施房地产税收征收一体化管理若干具体问题的通知》中,就重申二手房交易必须按20%缴纳个税。但征收二手房交易个税,一直是有两种方式:一是按总价的1%,一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证,就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关凭证的,普通住宅按照交易总价的1%核定征收,非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产,并且是家庭唯一一套生活用房,免征个税。
由于按20%缴纳个税,不仅要提供税务认可的正式发票和正式凭据,而且征税基准的核算比较复杂。所以,从2005年开始,在这多年实际执行中,一直是按总价的1%征收个税,未按差额的20%征收。若按20%差额计个税,是对其转让净所得额征税。也就是房产收入现值中,要减去房产原值、合理费用、转让税费等费用后的净所得额。并不仅仅是现值减去原值。
其中合理费用是指:住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时,在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税,也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用,都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。
公式为:(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)*20%(具体计算方法解释权以税务局为准)。
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