根据《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第二款的规定，外商房地产企业(包括中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业)为固定资产投资方向调节税扣缴义务人，当销售商品房给我国各级政府、机关、团体、部队、国营企业事业单位、集体企业事业单位、私营企业、个体工商户及其它单位和个人时，负责代扣代缴购房单位应缴纳的投资方向调节税。

当销售商品房给中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业、外籍个人时，根据《中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行条例》规定，外商房地产企业免予代扣上述购房单位和个人的投资方向调节税。

一、审核及代扣税办法

1．审核

凡以单位名义(包括单位补贴个人部分)购买商品房，购房单位按签订的购房合同，最终付清商品房价款后，应立即填写“商品房征免固定资产投资方向调节税审核单”(以下简称“审核单”)并加盖单位公章。此单一式三联。购房单位应写明“商品房用途”、“商品房分配对象”及“购房资金来源及金额”。

如果购房用途属于适用零税率的商品房，必须提供相应的证明文件或资料，先由外商房地产企业审核盖章，然后由购房单位一并送房地产企业的主管税务机关核定盖章。核定后一联留税务机关，一联留购房单位，一联由购房单位送房地产企业留存并据以办理免征投资方向调节税手续。

如果购房用途属于应税商品房，购房单位填写“审核单”后，不再送主管税务机关，直接由外商房地产企业审核盖章，按商品房的销售价格根据商品房不同用途，住宅商品房按5%税率；超标准别墅式商品住宅，按30%税率；其他用途的商品房一律按15%税率计算并扣缴购房单位应纳的投资方向调节税。“审核单”一式三联，一联作为资料留外商房地产企业备查，一联留购房单位，一联由外商房地产企业在每月解缴税款时，附在“辅助记录”后一并报送主管税务机关审核。

如果购房单位不按实填报“商品房用途”造成少缴投资方向税的，一经查出，除按规定追补应缴的税款外，还应按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

主管税务机关应发给外商房地产企业“代扣代缴单位专用章”和“代扣代缴固定资产投资方向调节税证明单”(此票证系一类票证，外商房地产企业应妥为保管，定期结报)，“代扣代缴固定资产投资方向调节税证明单”由外商房地产企业在收到税款后填写并加盖“代扣代缴单位专用章”后，将其“证明联”交购房单位作为已纳税凭证。

2．代扣税的缴纳

外商房地产企业缴纳代扣的投资方向调节税，应按各购房单位分别填写“固定资产投资方向调节税专用缴款书”解缴入库。如外商房地产企业未按本规定的要求及时足额地扣缴税款，并解缴入库的，应由外商房地产企业负责追补，否则由该外商房地产企业用自有资金补足，并按《税收征管法》有关规定处理。代扣的税款每月25日结报一次(25日以后的应纳税款可并入下月结报)，于月末前解缴入库。逾期纳库的按规定加收滞纳金，由外商房地产企业负担。

3．手续费的规定

鉴于外商房地产企业代扣税行为，主管税务机关按规定支付其代征手续费。手续费依代扣代缴的投资方向调节税税额按1%的比例计算。对个别年度扣税金额超过300万元以上的外商房地产企业，其超过300万元税款的部分，按0.5%比例计算代扣手续费。手续费可按季结算，在季后一个月内，由外商房地产企业填写“代征手续费请领单”，经税务机关审核，从投资方向调节税收入中用退库的方法支付。