一般情形下，商品房的广告为要约邀请。但是如果广告具体说明了房屋及其相关设施且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格，的确存在重大影响时，则认定为要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格，的确有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

销售许可证号可识别商品房广告真伪

随着商品房建设的日趋活跃，商品房广告大量出现在各种媒介中。商品房的广告，是消费者获得购房信息的一个主要方式。绝大多数商品房广告，除标示房屋的价格、位置、环境、物业管理等内容外，通常还可看到“手续齐全，产权保证”、“即买即住，北京市产权”等有关房屋产权的内容。

房屋产权，也叫房屋所有权，它是一种经济关系和民事财产关系的集合体，它通过一定的法律事实而发生，换句话说，只有符合法律规定，你才能对所购买的商品房拥有所有权，这也就是商品房买卖与一般商品买卖的不同之处。

那么，购房者通过商品房广告，如何才能了解你所选择的房屋是“手续齐全，产权保证”呢“即买即住，北京市产权”又体现在哪里呢作为商品房广告，其房屋产权的规范标示又该如何识别呢

对于这些问题，如果概括地回答就是：只要房地产广告中登载出了真实的房屋预售或销售许可证号，开发商拥有预售、销售的合法权利，其商品房就是手续齐全、能获得产权保证、可得到北京市产权的安全的房屋。

北京市从1994年2月4日起，外销商品房预售、销售，经市房地局审核批准，凡符合条件者，核发预售或销售许可证。从1995年月20日起，商品房内销也开始实行许可证制度，房地产开发企业内销商品房，经向市房地局申请登记，取得销售许可证》后方可进行销售。需要提醒购房者的是，许可证在19

95年11月前由北京市房地产管理局核发，1995年12月起由北京市房屋土地管理局核发，其他任何单位和部门都无权核发。

另外，国家工商行政管理局1996年12月30日发布，并从1997年2月1日起施行的《房地产广告发布暂行规定》中规定，房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布房地产广告，必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导公众。房地产预售、销售广告，必须载明开发企业名称或代理销售的中介服务机构名称，必须载明预售或者销售许可证号。北京市关于商品房销售的规定也明确房地产开发经营企业在售房广告、宣传资料中应载明许可证号。商品房广告必须明确载明的销售或预售许可证号分为外销和内销两种。外销许可证号为“京房市外证字第号”，内销许可证号为“京房市内证字第

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。