商品房广告宣传与实际产品交易不符是否应认定为商品房中的虚假广告
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对于虚假广告的认定，可以从两个方面来理解：一是真实性，也就是广告的内容是否真实。真实是广告的基本准则，是广告的生命。这里的真实应理解为广告主对产品或服务及其品质、功能、价格、证明的表述是真实的，符合实际的。二是误导性，也就是广告欺骗和误导公众。广告是具有导向性的，从广告主方面来说，发布广告的目的是为了广告受众对自己的产品或者服务有好的记忆。商品房广告宣传与实际产品交付不符大都体现在社区规划、建筑立面、建材标准、配套设施等方面。而广告承诺不兑现则体现在开发商许诺的购房解决入学、就业、入户（户籍）、免费设施或服务不兑现。造成这些差异的主要原因是：1、商品房广告发布后，由于政府政策或相关法律法规发生变动，开发商原有的设计、规划无法实现，或者只能对现有设计、规划作适当的调整。2、开发商基于房屋使用功能考虑，为了使项目的设计、规划更趋合理，在履行了相关规划审批手续之后，对项目现有的设计、规划作必要、合理的调整。3、由于开发商在发布广告时存在主观恶意，即开发商故意违反广告管理的法律法规，发布虚假广告欺骗、误导公众。4、开发商在无主观故意欺诈、误导公众的情况下，由于广告用语错误、叙述不准确等原因导致与实际交付产品或提供服务的差异，或是开发商工作人员对广告的不当理解、错误宣传等原因导致的。前述1、2种原因引起的广告发布与实际不符的情况不属于虚假广告的范畴，但开发商应履行一定的告知义务。前述3、4种状况则构成商品房虚假广告。
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房地产商如果进行了虚假宣传可以进行追究责任，售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房人而做的一种宣传。 如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。 但是如果该虚假宣传信息对买房者的购买意图产生重要影响，或者是该信息对房屋的价格产生重要影响，这种情况下房地产商就要承担虚假宣传对买房者造成的损失。
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商品房广告宣传与实际不符该怎么处理
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