看房协议书属于意向协议书，不具备正式购房合同的合同要件。看房协议书的特点包括使用通用格式描述房产信息，最主要的部分是对客户未来购买行为的约束，如必须通过中介等。双方应遵守合法的合约内容，否则条款无效。目前各地对看房协议书引起的民事诉讼反响不一，中介及客户获胜均有见诸报端。客户在看房后直接至交易中心打印售房合同，中介获胜较多；跳过某家中介时，房东获胜较多。

根据中华人民共和国民法典的规定,看房协议不具备正式购房合同的合同要件,仅属于意向协议书。

看房协议书的特点：

1、看房协议书通常会使用通用格式描述该套房产的具体地理位置，门牌号码，中介机构等信息；

2、最主要的部分，则是对客户看房后的未来购买行为，提供了约束。

如：

看房后若干时间内（三个月、半年等）若要购买该套房产，必须通过该中介。

否则，需支付违约金若干（多为房价的1％）。

“看房协议书”属于双方自愿达成的一份合约，只要其内容合法，双方均应遵守。

但是，如果合约中存在格式条款，且提供格式条款的一方存在借此免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，则该条款无效。

目前各地对看房协议书引起的民事诉讼反响不一，中介及客户获胜均有见诸报端。

若客户在看房后，与房东“手拉手”直接至交易中心打印售房合同，则判中介获胜较多。

若因为服务态度、房屋价格等具体原因跳过某家具体中介，而不是中介这个行业时，房东获胜较多。

民法典视角下看房协议的法律效力分析

房协议是指房屋出售方和购房方在出售房屋时所签订的协议,其中包含房屋的售价、购房方的付款方式、房屋交付的时间等重要内容。民法典是中华人民共和国法律体系的重要组成部分,其中包括了关于合同的法律规定。从民法典的视角下看房协议的法律效力,可以得出以下结论:

1. 房协议具有法律效力。根据民法典第四百六十四条的规定,合同是民事主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。房协议作为一种民事合同,具有法律效力。

2. 房协议应当遵循平等、自愿、诚实信用、合法的原则。根据民法典第四条的规定,民事主体从事民事活动,应当遵循平等、自愿、诚实信用、合法的原则。房协议作为民事合同,也应当遵循这些原则。

3. 房协议的内容必须合法。根据民法典第一百四十三条的规定,民事主体从事民事活动,应当遵循法律、行政法规的规定。房协议的内容必须符合法律法规的规定,否则可能会被视为无效。

4. 房协议的效力取决于双方的具体情况和合同条款。房协议的效力取决于购房方和房屋出售方之间的具体情况和合同条款。如果房协议中的内容违反法律法规的规定或者违反公序良俗,那么该部分内容可能会被视为无效。

民法典是房协议法律效力的基础,其中包含了关于合同的法律规定。房协议作为民事合同,应当遵循平等、自愿、诚实信用、合法的原则,并且其内容必须符合法律法规的规定。

看房协议属于双方自愿达成的一份合约，只要其内容合法，双方均应遵守。房协议具有法律效力，应当遵循平等、自愿、诚实信用、合法的原则，并且其内容必须符合法律法规的规定。

《民法典》第四百六十九条

“合同订立形式”当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

第四百七十条

“合同主要条款与示范文本”合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。