赵*阳、吴-卿夫妇与杨*庆、李*平夫妇均为某市一家中学的教师,并曾经是该中学西大院教师宿舍的隔壁邻居,2001年,该中学进行集资建房,杨*庆、李*平夫妇出资64557.3元分得市区丽景南苑X幢XXX室。赵*阳、吴-卿夫妇听说杨*庆想把这套新分的房子出售,而他们恰好想再购买一套。于是,夫妻俩与杨*庆商议购房事宜。一个愿卖一个愿买,9月,赵*阳、吴-卿夫妇与杨*庆很快达成口头房屋买卖协议,约定将丽景南苑的房屋以人民币11万元的价格出售给赵*阳、吴-卿夫妇。9月15日,赵*阳、吴-卿夫妇给付杨*庆购房款人民币8万元,杨*庆即将该房屋的钥匙及水电交费卡交给赵*阳、吴-卿夫妇。因当时尚未领取房产证,双方口头约定余款3万元待交付房产证时结清。
2003年12月10日,杨*庆申请登记房屋所有权,并取得了有自己名字的房屋产权证。杨*庆立即交给了赵*阳、吴-卿夫妇,赵*阳、吴-卿夫妇亦按两年前的约定将3万元余款如数交给杨*庆。
赵*阳、吴-卿夫妇交清了所有房款,就等办理房屋产权过户手续了。夫妻俩也清楚,虽然交了钱拿了钥匙,只有产权过了户,这套房子才在法律上真正彻底属于他们。
出乎意料的是,2004年10月,当赵*阳、吴-卿夫妇要求杨*庆、李*平夫妇协助办理房屋产权过户手续时,李*平回说事关重大,要考虑一下。当再次商谈时,李*平表示不知道杨*庆出售房屋这一情况,她不同意将房屋出卖给赵*阳、吴-卿夫妇,当然更谈不到亲自到现场协助办理房屋过户手续了。房子是李*平、杨*庆夫妇共同拥有的,按法律规定必须他们夫妻一起到场办理过户手续。李*平一百个不同意,赵*阳、吴-卿夫妇就过不了户。眼看到手的房子又要飞,这可急坏了赵*阳、吴-卿夫妇。
双方多次协商无果,赵*阳、吴-卿夫妇为避免矛盾激化,诉至区人民法院,要求确认双方的房屋买卖协议有效,并判令李*平、杨*庆夫妇办理房屋过户手续。
区人民法院经开庭审理,确定当事人双方争议的焦点为:被告杨*庆将丽景南苑X幢XXX室房屋出卖给原告,是否系两被告共同的真实意思表示,该房屋买卖合同是否有效?
原告为证明其主张,提交了以下证据:
1、录音整理资料,用以证明购房、付款和房产证交付情况;
2、房屋所有权证,用以证明讼争房屋的产权登记在被告杨*庆名下;
3、水电费交费卡及发票;
4、收条,用以证明原告购房后对该房屋已装潢。
被告李*平向法庭提交了证据证明夫妻感情一直不好,闹离婚;杨*庆背着妻子卖房子,李*平一直不知道,所以吵架;两被告于1998年8月5日闹离婚,曾订立《离婚后财产所有权协议》等等。赵*阳、吴-卿夫妻一直未居住丽景南苑房屋,该房屋现由李*平一直居住;法院判决驳回了原告赵*阳、吴-卿的诉讼请求。
审理中,对本案如何处理,形成了以下两种不同的意见:一种意见认为,该案中赵*阳、吴-卿与杨*庆签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定,属无效协议。理由是:杨*庆与李*平为夫妻关系,房屋系婚后取得,根据民法典规定,在未对该房屋的权属作特别约定的情况下,应认定为夫妻共同财产,由夫妻双方共同共有。《城市房地产管理法》第一千零八十五条第(四)项明文规定,共有房地产未经其他共有人书面同意的,不得转让。杨*庆作为共有人之一,在未征得李*平书面同意前,擅自将该房出售,侵犯了作为共有人李*平的权益,故该房屋买卖合同无效。
另一种意见认为,赵*阳、吴-卿与杨*庆签订的房屋买卖合同有效。理由是:张某卖房,王某作为妻子不可能不知道,陈某的行为构成家事代理或表见代理,故合同有效。对于本案且不说李*平作为杨*庆的妻子,其不清楚杨*庆售房这一重大事件是多么地不合情理,即使李*平确实不知情,而作为购房人的赵*阳、吴-卿,其审查了房产证,房产证上未将李*平列为共有人,其已尽到了审查义务,并又按约定支付了对价,其权益应得到法律的保护。因此,赵*阳、吴-卿与杨*庆签订的房屋买卖合同合法有效,法院应判决支持赵*阳、吴-卿要求确认双方的房屋买卖协议有效,并判令李*平、杨*庆夫妇办理房屋过户手续诉讼请求。
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