夫妻单方擅自出售夫妻共有房屋的行为无效-法师兄

夫妻单方擅自出售夫妻共有房屋的行为无效

来源：法律编辑整理时间： 2023-05-05 21:40:14 130 人看过

赵*阳、吴-卿夫妇与杨*庆、李*平夫妇均为某市一家中学的教师，并曾经是该中学西大院教师宿舍的隔壁邻居，2001年，该中学进行集资建房，杨*庆、李*平夫妇出资64557.3元分得市区丽景南苑X幢XXX室。赵*阳、吴-卿夫妇听说杨*庆想把这套新分的房子出售，而他们恰好想再购买一套。于是，夫妻俩与杨*庆商议购房事宜。一个愿卖一个愿买，9月，赵*阳、吴-卿夫妇与杨*庆很快达成口头房屋买卖协议，约定将丽景南苑的房屋以人民币11万元的价格出售给赵*阳、吴-卿夫妇。9月15日，赵*阳、吴-卿夫妇给付杨*庆购房款人民币8万元，杨*庆即将该房屋的钥匙及水电交费卡交给赵*阳、吴-卿夫妇。因当时尚未领取房产证，双方口头约定余款3万元待交付房产证时结清。

2003年12月10日，杨*庆申请登记房屋所有权，并取得了有自己名字的房屋产权证。杨*庆立即交给了赵*阳、吴-卿夫妇，赵*阳、吴-卿夫妇亦按两年前的约定将3万元余款如数交给杨*庆。

赵*阳、吴-卿夫妇交清了所有房款，就等办理房屋产权过户手续了。夫妻俩也清楚，虽然交了钱拿了钥匙，只有产权过了户，这套房子才在法律上真正彻底属于他们。

出乎意料的是，2004年10月，当赵*阳、吴-卿夫妇要求杨*庆、李*平夫妇协助办理房屋产权过户手续时，李*平回说事关重大，要考虑一下。当再次商谈时，李*平表示不知道杨*庆出售房屋这一情况，她不同意将房屋出卖给赵*阳、吴-卿夫妇，当然更谈不到亲自到现场协助办理房屋过户手续了。房子是李*平、杨*庆夫妇共同拥有的，按法律规定必须他们夫妻一起到场办理过户手续。李*平一百个不同意，赵*阳、吴-卿夫妇就过不了户。眼看到手的房子又要飞，这可急坏了赵*阳、吴-卿夫妇。

双方多次协商无果，赵*阳、吴-卿夫妇为避免矛盾激化，诉至区人民法院，要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李*平、杨*庆夫妇办理房屋过户手续。

区人民法院经开庭审理，确定当事人双方争议的焦点为：被告杨*庆将丽景南苑X幢XXX室房屋出卖给原告，是否系两被告共同的真实意思表示，该房屋买卖合同是否有效？

原告为证明其主张，提交了以下证据：

1、录音整理资料，用以证明购房、付款和房产证交付情况；

2、房屋所有权证，用以证明讼争房屋的产权登记在被告杨*庆名下；

3、水电费交费卡及发票；

4、收条，用以证明原告购房后对该房屋已装潢。

被告李*平向法庭提交了证据证明夫妻感情一直不好，闹离婚；杨*庆背着妻子卖房子，李*平一直不知道，所以吵架；两被告于1998年8月5日闹离婚，曾订立《离婚后财产所有权协议》等等。赵*阳、吴-卿夫妻一直未居住丽景南苑房屋，该房屋现由李*平一直居住；法院判决驳回了原告赵*阳、吴-卿的诉讼请求。

审理中，对本案如何处理，形成了以下两种不同的意见：一种意见认为，该案中赵*阳、吴-卿与杨*庆签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，属无效协议。理由是：杨*庆与李*平为夫妻关系，房屋系婚后取得，根据民法典规定，在未对该房屋的权属作特别约定的情况下，应认定为夫妻共同财产，由夫妻双方共同共有。《城市房地产管理法》第一千零八十五条第（四）项明文规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。杨*庆作为共有人之一，在未征得李*平书面同意前，擅自将该房出售，侵犯了作为共有人李*平的权益，故该房屋买卖合同无效。

另一种意见认为，赵*阳、吴-卿与杨*庆签订的房屋买卖合同有效。理由是：张某卖房，王某作为妻子不可能不知道，陈某的行为构成家事代理或表见代理，故合同有效。对于本案且不说李*平作为杨*庆的妻子，其不清楚杨*庆售房这一重大事件是多么地不合情理，即使李*平确实不知情，而作为购房人的赵*阳、吴-卿，其审查了房产证，房产证上未将李*平列为共有人，其已尽到了审查义务，并又按约定支付了对价，其权益应得到法律的保护。因此，赵*阳、吴-卿与杨*庆签订的房屋买卖合同合法有效，法院应判决支持赵*阳、吴-卿要求确认双方的房屋买卖协议有效，并判令李*平、杨*庆夫妇办理房屋过户手续诉讼请求。

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