一、北京卖房有什么规则

1、北京户籍家庭限购政策

①单身：限购1套房，已有1套及以上住房的无法再买房;

②家庭：限购1套房，已拥有2套及以上住房的无法再买房;

2、非北京户籍限购政策

①有北京市暂住证、在北京市无房、持续缴纳5年以上社保或个税的非北京市家庭，限购1套住房;

②已拥有1套及以上住房的非北京市家庭，无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

3、外籍人士港澳台地区居民华侨限购政策

境外个人在北京居住满一年后，能且只能购买一套用于自住的住宅。

4、公司限购政策

①大陆公司若需要在北京买房，则昌平、朝阳两个区内，除个人独资的单位、个体工商户、外企(外企在京设立分公司的除外)的购房受限制外，其他的单位购房不受限;其他区县除个体工商户外不受限制。

②外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。

二、北京二手房交易流程，应该注意什么？

各位看官大家好，先进行身份介绍——转业军人，曾经13年绿中介从业经验，现在从事2年学区咨询附带线下交易，现在把13年线下交易经验托盘而出，让各位看官明白所有二手房的交易流程，一定不要被中介忽悠，咱们这里有系列文章包含了学区知识和线下交易、以及选房技巧等等；总有一项是您需要的。

这篇为大家分析交易流程，如果您正在购房，学会了这一项工作基本就能分辨您的中介是不是专业。

一、全款购房的基本流程是什么

全款购房是指买方的购房资金全部自筹，不需要贷款的购房行为。全款购房的基本流程如下：

客户资质审核-签署房屋买卖合同-办理网签-缴税预审-预约缴税-缴纳税费-预约权属转移登记-资金监管-办理

权属转移登记-领取新不动产权证书-物业交割-监管资金解冻。

全款购房有下列特点：

1）流程简单，不需要购房人提供收入证明、银行流水等贷款资料2）签后周期短，降低交易中可能出现的纠纷；3）房价能有一定幅度的优惠，适合前期资金宽裕的客户4）无贷款利息，债务压力较小。

二、商业贷款购房的基本流程是什么

客户资质审核-签署房屋买卖合同-办理网签（可同时进行贷款评估，备件预审，网签完成之后可进行缴税预审）

-银行面签-批贷-缴税预审-预约缴税-缴纳税费预-约权属转移登记-资金监管-办理权属转移登记-领取新不动

产权证书-首付款解冻-办理抵押登记-银行放款至卖方账户-物业交割-保证金解冻（包括户口保证金和物业保证金）。

接下来进行详细讲解每个细节

北京市住房限购政策

一、北京市影响住房购买套数的因素有哪些

在北京市，影响住房购买套数的因素有：

1）家庭户籍，可分为北京市户籍家庭和非北京市户籍家庭，

2）婚姻状况，可分为未婚与已婚、离异、丧偶

3）在京已有住房套数。

二、北京市住房限购政策是什么

北京市发布住房限购政策后，首先明确下列四点：

1）不论什么家庭，最多只能购买2套住房

2）单身（含未婚、离异、丧偶）家庭最多只能购买1套住房；

3）满足条件的非北京市户籍家庭，最多只能购买1套住房；

4）不满足条件的非北京市户籍家庭，不能在北京市购买住房。

北京市住房限购政策可以总结如下：

三、北京离婚购房限购政策

（一）离婚购房最新政策规定

自2021年8月5日起夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

夫妻离异前房产套数不符合限购政策规定，是指本市户籍家庭（包括持《工作居住证》家庭、驻京部队现役军官、警官家庭）拥有住房套数2套及以上、非本市户籍家庭拥有住房套数1套及以上。

（二）离婚购房最新政策执行注意事项

1、已经提交离婚申请，但还没有正式登记离婚的，是否按照新政执行？

在2021年8月5日（含）前，已办理离婚手续，或者是已向民政部门提出离婚申请、正式办理离婚登记时间在政策出台后的，仍按照原政策执行。

2、计算离婚时间的起点是什么？

离异时间以离婚证登记时间或法院判决、调解时间为准。

3、京籍家庭离婚，夫妻一人分得一套，离婚后3年内其中一人将名下这一套房产卖了，是否还能再买一套？

离婚起3年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。

4、夫妻都是非京籍，北京有一套房，离婚后，名下无房的那一方3年内是否可以新购买一套住房？

离婚起3年内，任何一方提交购房资格申请，审核系统是自动带入原家庭住房套数来审核的，即使离婚后将名下房产卖出，也无法通过审核。

5、京籍家庭离婚前有两套房，离婚后有房的一方将名下房产卖出，然后双方又复婚了，这个家庭还能再买吗？

如果再次组成家庭，那么就按照再次组成后的家庭审核购房资格，如果只拥有一套住房，是可以再购买一套的。

6、离婚后如果与其他人组成新的家庭，应该怎么计算购房资格？

任何一方如果与其他人重新组成家庭，那么就以新家庭为单位申请购房资格，但不能由离异方单独签约。

四、如何理解家庭及家庭名下住房套数

（一）家庭成员的定义

家庭成员，是指夫妻双方及未成年子女，成年子女不能计算在内。未成年子女的判定标准：未满18周岁。

（二）家庭名下拥有的住房套数计算方式

家庭名下已拥有住房套数：指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。为了加深理解，可以明确下列4点：

1）居民家庭已拥有住房，包括已经取得不动产权证书的住房和已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房。

2）来自不同家庭的2人及以上共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。

3）认定住房套数时，“认房”必须是北京市内有住房，不在北京市内的住房不包括在内。

4）北京市建委规划立项中体现为非住宅项目的商品房不计入住房套数、土地使用年限通常为40或50年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。年。例如：写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公建、仓储等。

北京户籍家庭购房资质审核

一、北京户籍家庭的类别有哪些

1）居民家庭成员中至少有一个人具有北京市户籍的家庭。

2）居民家庭成员中至少有一个人持有有效《北京市工作居住证》的家庭。

《北京市工作居住证》有五种：①北京市工作居住证；②北京市工作居住证（留学人员）；③北京市工作居住证（国内驻京机构人员）；④北京市工作居住证（港澳台高级人才）；⑤北京市海外高层次人才工作居住证。

3）本人为在京集体户口学校)，其集体户口本首页盖有本市公安局章，且本人页职业一栏显示“博士后”的人员可视为京籍户籍家庭。

4）驻京部队现役军官和现役武警家庭（志愿兵和士官，不属于军官，不符合本条所描述的购房资格现役，是指还在兵役期间（不含退役军人）。

5）北京市单位集体户口（非北京市户籍人口因就学迁入学校集体户口的，不能视为北京户籍家庭）。

6）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为离异或丧偶的外埠居民，如出本人为未成年人或与未成年人共有，可按北京户籍单身家庭购房对待。

7）北京户籍未成年子女，其父母或监护人婚姻状况为已婚的外埠居民，如出本人为未成年人或与未成年人共有，可按京籍已婚家庭购房对待。

二、北京户口的注意事项有哪些

北京户口分为个人户口和集体户口。集体户口是指暂时还不具备单独立户条件，户籍关系挂靠在某个集体户头上的居民户口。集体户口又分为学校集体户口和工作单位集体户口。学校集体户口又分为学生户口和教职工户口。

值得注意的是，北京户口中的个人户口、集体户口中的工作单位户口、学校集体户口中的教职工户口为北京户口。学校集体中的学生户口视为非北京户口。

北京户口中的集体户口在买房时，应出示集体户口首页复印件盖户主单位公章和本人页原件。

非北京户籍家庭购房资质审核

一、非北京户籍家庭的定义是什么

非北京户籍家庭是指，家庭成员中无人拥有北京户籍或无人可按北京户籍对待的家庭。非北京户籍，但因入学迁入学校集体户口的，购房资质审核时也视为非北京户籍。

二、如何理解非北京户籍家庭购房政策

非北京户籍家庭在北京购买住房，需要达到一定的条件，具体为：持有本市有效居住证、在本市没有住房，且近期连续60个月含以上在本市缴纳社会保险或个人所得税。

1）社会保险：近期连续60个月（含）以上在本市缴纳社会保险（社会保险指的是养老保险）；

说明：因单位注册地址发生变更、扣款失败等因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为职员完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过3个月。

2）个人所得税：是指近期连续60个月（含）以上在本市缴纳个人所得税（最长断缴不超过3个月）。

说明：①按“工资、薪金所得”缴税的纳税人：连续60个月缴纳个税的标准是从申请月的上一个月开始往前推算60个月在京连续缴纳个人所得税。2019年1月1日后，购房资格申请人因新个人所得税法实施而不再缴纳个人所得税的，如果其当月社会保险正常缴纳，可计入个税累计缴纳月数，此后各月在申请人办理个税连续申报的前提下只审核其社会保险缴纳情况。对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过三个月的，视为连续缴纳。

②按“个体工商户生产、经营所得”缴税的纳税人，根据新个人所得税法修改为“按‘经营所得’缴税的纳税人”，根据其适用的计税期间，从申请月的上一个月（或上一季度）开始往前推算60个月（或20个季度）在本市连续缴纳个人所得税。

3）港澳台、华侨家庭：港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，限购1套；4）外籍家庭持工作类或记者类签证、在境内工作的，限购1套。

说明：

港澳台、外籍及华侨，资质审核时，被审核人需在境内资质审核部门会核查出入境记录，否则资质审核会不通过。

网签

一、什么是网签

网签即网上签约，是指房屋买卖双方在住建委网上签约系统在线录入《存量房买卖合同》的相关条款内容，做合同备案的过程。

网签的主要作用有：

1）防止假房源2）防止一房二卖情况的发生；（3）加强市场监管维护市场秩序；（4）增加房地产市场透明度。

二、网签价格如何填写

网签价格=合同中房屋成交价格=网上签约授权委托书价格。需要注意的是，房屋买卖合同与网签合同是不同的，房屋买卖合同本中涉及3个价格，成交总价=房屋成交价格+房屋装修价。

三、哪些房屋不能办理网签

1）被法院查封的房屋2）产权归属不明确的房屋3）不满5年的经济适用住房；（4）未办理央产上市登记的央产房（各城区要求不同）5）无不动产权证书的房屋。

商业性贷款评估

1）个人住房商业性贷款中评估的作用是什么

在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也在个人住房商业性贷款活动中，商业银行为了业务发展和防范风险，既不能压低房地产抵押价值，也不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。不能提高房地产抵押价值。两全其美的办法是，追求合理的抵押价值。

为了知道合理的抵押价值，商业银行会委托信任的房地产估价机构进行评估，为其确定房地产抵押贷款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司款额提供参考依据。现实中，房地产估价公司若要承接某个银行的估价业务，则需要入围这个银行估价公司的目录。

必须明确的是，商业银行会委托的房地产估价机构，必须具备国家审批批准的房地产估价资质。有些互联网公司虽能提供估价服务，但不具备互联网公司虽能提供估价服务，但不具备房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估房地产估价资质，商业银行若认可互联网公司做的估价，将承担估价无效的风险。价无效的风险。

2）评估报告是否收费，由谁承担

评估公司的评估作业是有偿服务，是收费的。

在住房商业贷款以及市属组合贷款和国管组合贷款中，评估费由贷款银行承担，不需要客户缴纳评估费。

在市属纯公积金以及国管纯公积金贷款中，由北京住房公积金管理中心承担，不需要客户缴纳评估费。

3）评估值与成交价格的比例是多少

评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值评估公司评估的是房屋的抵押价值，等于房屋市场价值减去法定优先