关于退房需承担违约金的问题，实则多见于以下几种情况：

首先，如开发商并未违反合约条款，亦未有任何不适当之行为，但购房者却自行提出退房请求，且开发商对此表示反对并拒绝协商；

其次，购房者在意愿上想要结束交易关系，却不愿承担退房所产生的相应违约金。在此情况下，购房者须寻求与开发商达到退房协议共识，或者满足相关法律法规所规定的退房条件方可实现。

1．购房合同无效。这意味着开发商无权处置该房产。具体表现为：开发商尚未获得预售许可证；房屋属于共有财产，但未经其他共有人书面同意；房屋所有权存在争议，司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或以其他方式限制其权利等情况；或者开发商存在欺诈行为，例如出售之后的期房再次进行销售，或者隐瞒房屋已经被抵押的事实。

2．套型误差引发退房。

3．面积误差致使退房。即是指合同约定的面积和产权登记面积之间的差异超过一定比例。若合同中未明确规定此比例，按照相关规定，当误差比率超过绝对值的3％时，购房者有权提出退房申请。

4．规划、设计变更导致退房。对于已预售的商品房来说，开发商应在规划、设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生改变，甚至出现合同约定的其他影响商品房质量或使用功能的情形之日起一定时限内向购房者书面告知。购房者在收到通知后可以选择是否退出购房。若开发商未能在规定时间内发出通知，购房者将有权要求退房。

5．质量不符合标准导致退房。在商品房实际交付使用以后，如业主认为主体结构技术指标质量不合格，可以依据相关规定委托工程质量检测机构进行重新检验。经过检验确认主体结构确实存在质量问题，业主有权提出退房申请。

6．无法办理产权证书导致退房。在法定或约定的期限届满1年之后，仍然无法办理房屋产权证书的，购房者可以通过解除合同来实现退房。

《商品房销售管理办法》第十九条按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。